SCHÉMAS D'AMÉNAGEMENT

SOMMAIRE

A. Introduction

Le présent rapport présente des modifications qui pourraient être apportées à la Loi sur les biens réels (la LBR) pour faciliter la création et l'enregistrement d'un schéma d'aménagement (qu'on appelle en général « projet de construction ordinaire ou common building scheme ») sur le titre d'un bien-fonds. Un schéma d'aménagement est un instrument par le biais duquel on enregistre sur un titre des conventions imposant des restrictions à la construction entre vendeur et acheteurs respectifs des parcelles. Une telle pratique complique non seulement la position du vendeur, mais peut aussi restreindre la portée du schéma d'aménagement, et risque de frustrer les attentes raisonnables des acheteurs. Au Manitoba, l'article 76 de la LBR autorise le propriétaire d'un bien-fonds à fixer unilatéralement des obligations relatives à des murs mitoyens, des servitudes ou des droits de passage. Le présent rapport étudie la possibilité d'étendre ce privilège aux schémas d'aménagement.

B. Position de la loi relativement aux projets de construction

En common law, le fardeau d'une clause restrictive sur un bien-fonds lie uniquement les parties d'origine et non leurs successeurs dans le titre. Des règles équitables furent élaborées à la fin du XIX^e siècle afin de permettre au fardeau de certaines clauses restrictives d'être accessoires au bien-fonds, puis d'autres règles furent adoptées pour reconnaître la validité des schémas d'aménagement. Tant la common law que les règles d'équité (le droit commun) continuent de s'appliquer au Canada, mais leur caractère déroutant et complexe a été amplement souligné. En plus de satisfaire aux exigences du droit commun, un schéma d'aménagement doit, pour être opposable aux propriétaires subséquents, être enregistré sur le titre.

C. Recommandations en vue d'une réforme

La Commission estime que le fait d'autoriser les propriétaires de biens-fonds à créer et enregistrer un schéma d'aménagement par déclaration unilatérale ou d'un commun accord facilite l'activité économique qui entoure les biens-fonds et protège les attentes raisonnables des acheteurs. La Commission recommande donc l'intégration à la LBR d'une nouvelle disposition, semblable à celle touchant les murs mitoyens, les servitudes et les droits de passage (article 76), et inspirée des dispositions légales de la Colombie-Britannique sur les projets de construction (building schemes), qui autorisent un promoteur à imposer des restrictions par déclaration unilatérale avant la vente de parcelles. Le rapport contient aussi une ébauche de dispositions légales qui respecteraient les recommandations de la Commission.

Pour éviter toute confusion, la Commission propose une définition légale de « restriction à la construction », qui s'appliquerait uniformément à tous les textes de loi. En outre, la Commission préfère le terme « schéma d'aménagement » (development scheme) à celui de « projet de construction » (building scheme), car le premier décrit mieux l'ampleur et la portée de tels schémas ou plans.

Devant la complexité de la loi, la Commission ne recommande pas de codification complète du droit commun en ce qui concerne les schémas d'aménagement, mais suggère plutôt l'incorporation d'éléments clés à la loi, moyennant des modifications appropriées aux pratiques modernes. Un schéma d'aménagement doit clairement identifier tous les biens-fonds visés par les restrictions, ou qui en sont exemptés, et de tels biens-fonds doivent être raisonnablement proches les uns des autres. Les restrictions imposées dans le schéma doivent avoir un effet négatif, être formulées en langage clair et s'appliquer de façon uniforme et cohérente aux biens-fonds visés. Enfin, l'instrument créant le schéma doit stipuler que les restrictions grèvent le bien-fonds et lui sont accessoires.

La Commission recommande des changements à deux aspects du droit commun. D'abord, un promoteur ne devrait pas être autorisé à exempter des parcelles invendues de l'application du schéma, car cela frustrerait les attentes raisonnables des acheteurs. Ensuite, elle recommande que la common vendor rule, qui ne s'applique plus en Angleterre, soit abrogée expressément. Cela permettrait le maintien d'un schéma malgré un changement de vendeur et autoriserait un groupe de propriétaires à créer un schéma pour leur avantage commun. La Commission ne recommande pas de modification aux règles touchant les clauses positives. De telles modifications nécessiteraient une étude approfondie et une plus ample réflexion. La Commission rappelle la rigueur de la loi existante et souligne l'opportunité d'une réforme à cet égard.

Outre les prérequis suggérés pour la validité d'un schéma d'aménagement, la Commission recommande l'imposition de prérequis formels à l'enregistrement du schéma d'aménagement sur le titre. Un schéma devrait respecter de telles exigences formelles, comme déterminées par le registraire de district, et devrait être passé conformément au paragraphe 72(1) de la LBR. Afin de faciliter le travail des rédacteurs, le registraire de district devrait créer - sans toutefois en imposer l'usage - une formule réglementaire semblable à celle qu'on utilise en Colombie-Britannique. Un schéma d'aménagement doit affecter au moins deux parcelles distinctes qui sont enregistrées selon la LBR et clairement identifiées par leur description légale. Il doit contenir une ou plusieurs restrictions d'aspect négatif et énoncer clairement que les restrictions grèvent le bien-fonds et lui sont accessoires. Enfin, toutes les personnes dont les noms indiquent au registre qu'elles possèdent un droit ou un intérêt avant la date de l'instrument du schéma d'aménagement doivent consentir à son enregistrement sur le titre.

La Commission recommande en outre qu'un schéma d'aménagement soit résilié ou modifié comme peut l'être une restriction à la construction : par consentement unanime ou sur ordre de la Commission municipale du Manitoba. Même si cela ne correspond pas à l'expiration automatique de tels schémas après 50 années, la Commission ne recommande pas, pour des raisons de cohérence, de règles différentes pour les schémas d'aménagement.

Enfin, la Commission recommande des modifications mineures selon lesquelles les dispositions touchant les restrictions à la construction ou les clauses restrictives s'appliqueront aussi aux schémas d'aménagement - maintien dans le cas des opérations touchant la vente pour taxe, la vente pour hypothèque ou les mesures de forclusion; compatibilité avec les règlements de zonage municipaux et les plans directeurs des villages; exemptions des obligations de conformité pour les commissions scolaires.

Rapport #113,
juin 2006