Direction de la location à usage d'habitation

Section 1

Généralités

Sous-Section 1.1

Faillite

Législation

a. 46(1), Loi sur le louage d’immeubles
Loi sur la faillite et l’insolvabilité

Les définitions de la présente section ne figurent qu’aux fins de cette politique. Elles diffèrent peut-être des définitions figurant dans la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

Cession des biens en vertu de la Loi sur la faillite : document compilé par un syndic de faillite et signé par un débiteur. Le débiteur remplit également un bilan de réalisation éventuelle pour présenter ses éléments d’actif et de passif. Une cession permet au syndic d’avoir la mainmise sur les actifs du débiteur autres que les actifs exemptés en vertu de la Loi sur l’exécution des jugements. Le syndic peut vendre les actifs pour que des dividendes puissent être versés aux créanciers du débiteur. Pour établir la validité d’une créance, les créanciers déposent un formulaire de preuve de réclamation auprès du syndic. Un créancier ne peut empêcher un débiteur de produire une cession de faillite.

Demandeur : personne qui fait une réclamation contre autrui.

Intimé : locateur, locataire ou cosignataire contre qui une plainte est déposée.

Libération en faillite : personne automatiquement libérée d’une faillite au bout de neuf mois s’il s’agit de sa première faillite et si aucun créancier ne s’y oppose. Les autres débiteurs doivent comparaître devant un juge pour obtenir leur libération.

Proposition de consommateur : proposition préparée par un débiteur et un administrateur, déposée au Bureau du surintendant des faillites. Cette proposition indique la liste des créanciers et permet au débiteur de négocier avec ses créanciers pour réduire leur dette ou prolonger le délai de remboursement de ladite dette. Les créanciers ont le choix d’accepter ou de rejeter la proposition de consommateur selon les procédures établies en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

Syndic de faillite : personne autorisée ou nommée en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Les pouvoirs et obligations du syndic sont énoncés dans la Loi sur la faillite et l’insolvabilité et dans les nombreuses directives émises par le surintendant des faillites.

Une cession des biens en vertu de la Loi sur la faillite ou une proposition de consommateur influe sur la manière dont la Direction traite les conflits entre locateurs et locataires.

● Demande d’ordre de reprise de possession

Un ordre de reprise de possession n’est pas une réclamation prouvable en faillite. La Direction peut entendre une demande même si un locataire:

• a peut-être déposé son bilan;
• a peut-être déposé une proposition de consommateur;
• ou est un failli réhabilité.



• cession des biens en vertu de la Loi sur la faillite: Peu importe qu’un locataire produise une cession de faillite ou qu’il ait été réhabilité, la Direction peut accorder un ordre de reprise de possession pour le loyer dû depuis avant ou après la date de la cession. La Direction peut accorder l’ordre de reprise de possession même si le locateur a déposé une preuve de réclamation pour le loyer auprès du syndic de faillite. En pareils cas, la Direction peut ordonner au locataire de quitter les lieux, mais ne peut accorder une indemnité pour les arrérages de loyer qu’à compter de la date de la cession. Une réclamation de loyer ou de toute autre indemnité antérieure à la date de la cession sont des réclamations prouvables en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. La Direction n’est aucunement habilitée à traiter ces réclamations du fait qu’elles sont suspendues en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

• proposition de consommateur : Si la proposition de consommateur a été acceptée, la Direction peut donner un ordre de reprise de possession pour le loyer dû depuis avant la date de la proposition. La Direction ne peut accorder une indemnité pour le loyer ou d’autres réclamations d’indemnité antérieures à la proposition de consommateur. Une réclamation de loyer ou de toute autre indemnité antérieure à la date de la cession constituent des réclamations du fait qu’elles sont suspendues en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Si la proposition de consommateur a été rejetée, la Direction peut accorder un ordre de reprise de possession pour le loyer dû depuis avant la date de la proposition. La Direction peut également accorder une indemnité pour le loyer ou pour d’autres réclamations.

Si un locataire ne paie pas le loyer à échéance, après avoir déposé une proposition de consommateur, le locateur peut résilier la location pour non-paiement du loyer, et demander un ordre de reprise de possession et un ordre d’indemnisation, si nécessaire.

● Demande d’indemnisation – dommages, frais de nettoyage, autres indemnités

• cession des biens en vertu de la Loi sur la faillite : Si un locataire quitte une unité locative après avoir produit une cession de biens en vertu de la Loi sur la faillite, le pouvoir de la Direction d’émettre un ordre dépend du moment où la réclamation a été faite. Si la réclamation a été faite avant la cession de faillite, la réclamation est prouvable en faillite. Le locateur peut déposer une preuve de réclamation auprès du syndic de faillite. Si la réclamation a été faite après la cession, la Direction peut émettre un ordre. Le locateur doit pouvoir prouver à la Direction que la réclamation a été faite après la cession. La Direction ne peut accorder une indemnité dans les cas suivants :

  • si un locataire quitte les lieux et produit ensuite une cession de faillite;
  
  
  • produit une cession après que le locateur dépose une réclamation

Le locateur peut alors conserver le dépôt de garantie. Mais il devrait vérifier auprès du syndic s’il peut garder l’argent. Si le locateur réclame une somme plus élevée, il devra produire une preuve de réclamation au syndic.Si un locataire produit une cession après que la Direction a émis un ordre de payer, la Direction fournira une copie certifiée de l’ordre sur demande. Toutefois, le locateur ne peut déposer l’ordre auprès de la Cour du Banc du Roi. Le locateur doit communiquer avec le syndic de faillite pour déposer une preuve de la réclamation d’indemnisation accordée selon l’ordre.

• proposition de consommateur : Si un locataire quitte un logement locatif après avoir déposé une proposition de consommateur, le locateur peut également réclamer une indemnisation pour dommages, frais de nettoyage ou autre indemnisation. Si la réclamation est antérieure à la proposition de consommateur, la Direction ne peut accorder d’indemnité. Si la réclamation est ultérieure à la proposition de consommateur, la Direction peut émettre un ordre.
  

• cession des biens en vertu de la Loi sur la faillite : Si un locataire produit une cession, la Direction ne peut accorder d’indemnisation pour le loyer que le locataire doit depuis avant la date de la cession. Le locateur peut déposer une preuve de réclamation pour le loyer auprès du syndic. Un locateur peut faire une réclamation pour tout loyer que le locataire lui doit après la date de la cession.

• proposition de consommateur : Si une proposition de consommateur a été acceptée, la Direction ne peut accorder d’indemnité pour les arrérages de loyer antérieurs à la date de la proposition de consommateur. La Direction pourrait accorder une indemnité pour les arrérages de loyer ultérieurs à la proposition de consommateur.
  

● Accords de médiation : Si un locateur ou un locataire accepte de payer une somme puis produit une cession de faillite, la Direction ne peut émettre un ordre de paiement de la somme. Le demandeur pourrait déposer une preuve de réclamation auprès du syndic.

Si un locataire accepte de payer ou de quitter les lieux, puis produit une cession de faillite, la Direction peut néanmoins accorder au locateur l’ordre de reprise de possession.

● Ordre de rendre un dépôt de garantie : Si la Direction enjoint un locateur de rendre un dépôt de garantie et si le locateur est déjà en faillite ou produit une cession, la Direction déposera une preuve de réclamation auprès du syndic au nom du Fonds de remboursement des dépôts de garantie.

La Direction ne rembourse pas les frais de dépôt d’une réclamation ou d’un ordre de reprise de possession si le locateur ou le locataire dépose une cession.

Procédure

Sommaire

Un locateur ou un locataire dépose une réclamation auprès de la Direction. La Direction est informée que l’ « intimé » a produit une cession de faillite. Le préposé avise le « demandeur » du pouvoir qu’a la Direction d’émettre un ordre.

Étapes▼

1.Le préposé est avisé qu’un locateur ou un locataire, dont le nom figure sur une réclamation ou un ordre de reprise de possession, a produit une cession de faillite.

2.Le préposé examine l’information et communique éventuellement avec le syndic pour lui demander son avis

3.Si la Direction a le pouvoir d’émettre un ordre, le préposé suit les procédures établies pour :

• la médiation;
• les ordres de reprise de possession;
• les demandes d’indemnisation.
  

4.Si la Direction n’est pas en mesure d’émettre un ordre, le médiateur communique avec la personne qui a déposé la réclamation ou demandé l’ordre de reprise de possession pour expliquer pourquoi la Direction ne peut pas émettre un ordre. Le médiateur renvoie le « demandeur » au syndic pour déposer une preuve de réclamation.

Février 2024

Néant

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