Direction de la location à usage d'habitation

Section 13 

Règlement sur le contrôle

Sous-Section 13.5

Projet de réfection

  Législation

a. 91.1, 99,133 – 135.1, Loi sur la location à usage d’habitation
a. 12, Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitatio
a. 13, Règlement sur la location à usage d’habitation

Période d’exemption : nombre d’années pendant lesquelles un locateur peut augmenter le loyer au delà de la ligne directrice d’augmentation annuelle de loyer sans faire de demande à la Direction.

Projet de réfection : plan détaillé d’améliorations majeures à une unité locative ou à un ensemble résidentiel.

Un locateur qui compte apporter des améliorations majeures à une unité locative ou à un ensemble résidentiel peut demander à la Direction une exemption temporaire de la ligne directrice d’augmentation annuelle de loyer. Quand un locateur applique pour l'approbation du projet de réfection, il doit payer à la Direction des frais de dépôt non remboursables.

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Un locateur qui fait une demande d’autorisation d’un projet de réfection :

•  il ne doit avoir donné un avis de résiliation à aucun locataire en vertu de l’alinéa 99(1)(b) (rénovation d’une unité locative dans la mesure où il est essentiel que le locataire déménage);
•  il ne doit pas commencer les travaux d’amélioration proposés dans son projet de réfection avant que la Direction n’ait délivré le premier ordre.  

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La Direction remet au locateur un formulaire de demande qu’il doit remplir. Le locateur peut utiliser son propre formulaire dans la mesure où il contient les mêmes renseignements que celui de la Direction.

Dans les 14 jours suivant la demande d’approbation de son projet de réfection, le locateur doit donner aux locataires visés par ce projet un avis écrit de ses plans. Le locateur doit également donner aux locataires l’occasion d’examiner la demande et les pièces justificatives.

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Un locateur doit également s’assurer de communiquer avec les autorités locales pour obtenir tout permis nécessaire.

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Afin que son projet de réfection soit admissible, le locateur doit choisir :

• trois éléments de la case 1   OU
• trois éléments de la case 2   OU
• deux éléments de la case 2 et deux éléments de la case 3.

Case 1   Améliorations structurales
                Améliorations structurales
                Améliorations structurales

Case 2   Câblage électrique
                Plomberie
                Chauffage
                Améliorations structurales

Case 3   Installation d’isolation et mesures connexes visant l’amélioration                 du rendement thermique

                Installation d’isolation et mesures connexes visant l’amélioration                 du rendement thermique

Les améliorations doivent accroître de façon considérable la durée et la qualité de l’ensemble résidentiel et des unités locatives qu’il comprend.  Les améliorations doivent inclure les rénovations importantes apportées aux unités locatives  (par exemple, un nouveau revê tement de sol, de nouvelles armoires, de nouveaux appareils électroménagers, de nouvelles salles de bains)  et tout rénovation nécessaire dans les parties communes de l'ensemble résidentiel.

Les améliorations majeures comprennent les réparations nécessaires pour :

• corriger des défauts qui menacent la santé et la sécurité des occupants;

• remplacer des éléments en état de fonctionnement mais détériorés dont on s’attend à ce qu’ils fassent défaut à plus ou moins court terme, ou si ce manquement entraînerait des dommages à d’autres éléments du bâtiment. Exemple : Cheminées en maçonnerie dont le mortier est détérioré et manquant; membranes de toitures qui ne fuient pas mais qui montrent des signes de défectuosité antérieure ainsi que de colmatage et de réparations importantes; éléments majeurs du système de chauffage, tels que le foyer et l’échangeur thermique, qui fonctionnent peut-être mais qui ont subi des réparations importantes.

Les améliorations majeures ne comprennent pas les éléments d’entretien de base et courant tel que ce qui suit :

• réparer un toit qui fuit et qui exige des réparations mineures ou du colmatage des solins et des bardeaux, mais non leur remplacement;

• nettoyer une chaudière et régler les brûleurs;

• réparer ou remplacer un robinet qui fuit;

• réparer ou remplacer des appareils d’éclairage, tels que des prises de courant ou des luminaires;

• réparer ou remplacer des portes et des fenêtres dont les vitres sont fendues, ou des appuis de fenêtre endommagés ou détériorés mais dont les éléments sont relativement en bon état;

• réparer le moteur et les réglages d’une chaudière.

Quoique le coût des travaux d’entretien à grande échelle puisse être élevé, la propriété ne pourrait néanmoins faire l’objet d’une approbation d’un projet de réfection.

Les réparations d’un immeuble ou d’une unité locative qui a été détruit ou partiellement détruit par le feu ou les inondations ne sont pas considérées comme des « améliorations majeures » si l’immeuble ou l’unité locative est simplement remis dans l’état dans lequel il était immédiatement avant l’incendie ou l’inondation.

La Direction a établi des normes de réfection. Comme ces normes sont susceptibles de changer, quiconque envisage un projet de réfection devrait communiquer avec la Direction pour obtenir les renseignements à jour. Les normes sont les suivantes :

Tous les travaux doivent être exécutés de manière compétente et professionnelle.

Permis, croquis et description des travaux :

Un locateur doit :

• obtenir des permis de construction, des permis d’occupation et des certificats d’installation technique tels que requis par les autorités compétentes;

• obtenir des dessins d’architecture, des dessins d’atelier et des cahiers des charges, ainsi que le montant des frais connexes de supervision professionnelle, si requis par une autorité compétente;

• décrire clairement tous les travaux dans un descriptif des travaux pour garantir que les entrepreneurs comprennent tous de la même manière les travaux requis; fournir les quantités, dimensions, dessins et autres documents explicatifs dans des proportions raisonnables, le cas échéant et si possible;

• exécuter les travaux sur les immeubles désignés comme revêtant une importance architecturale ou historique conformément aux objectifs de l’autorité qui désigne ces immeubles.

Aménagement et amélioration du terrain :

Un locateur doit :

• réparer ou enlever de son terrain les structures délabrées qui constituent un risque d’incendie;

• réparer ou remplacer des bâtiments d’entreposage annexes si le remplacement est plus économique que les réparations;

• réparer ou remplacer les allées pour piétons ou pour voitures et des structures de stationnement qui constituent un risque pour la sécurité;

• installer une nouvelle allée pour piétons si l’absence d’une telle allée constitue un risque pour la sécurité;

• assurer un drainage suffisant des eaux de surface sur le terrain de l’immeuble et prendre les mesures appropriées pour son élimination sans érosion;

• entreprendre des travaux de stabilisation des pentes, si nécessaire, pour protéger les bâtiments et la propriété environnante à une distance raisonnable de l’immeuble.

Unités locatives et parties communes :

Un locateur doit :

• réparer ou remplacer les surfaces de travaux de préparation des aliments qui sont détériorées;

• s’assurer que les armoires de cuisine reposant sur le plancher assurent un soutien suffisant pour la surface de travail;

• veiller à ce que l’espace de salle de bains soit conforme aux exigences sanitaires locales et que les installations soient conformes aux exigences locales en matière de bâtiment;

• remplacer les appareils électroménagers détériorés;

• remplacer les tapis et le revêtement de sol en vinyle détériorés; remettre en état les planchers de bois franc détériorés;

• prendre les mesures voulues pour réparer les dommages, exterminer ou enlever les animaux nuisibles, et protéger l’immeuble contre toute réinfestation, là où l’on constate ou soupçonne la présence d’insectes, de rongeurs ou d’autres animaux nuisibles portant atteinte à l’immeuble ou à la santé des occupants.

Protection contre l’incendie :

Un locateur doit :

• doter chaque unité d’habitation et parties communes de dispositifs de protection d’incendie conformes aux exigences locales en matière de prévention des incendies;

• veiller à ce que les unités d’habitation soient séparées des pièces et des logements voisins par une séparation coupe-feu qui offre un degré de résistance au feu conforme aux exigences locales en matière de prévention des incendies;

• installer des détecteurs de fumée dans chaque unité d’habitation, à des endroits conformes aux exigences locales en matière de prévention des incendies;

• les détecteurs doivent être approuvés par les autorités locales en matière de prévention des incendies;

• prévoir des espaces dissimulés coupe-feu qui offriraient un passage pour la diffusion de la fumée et des flammes entre les unités d’habitation, entre les étages d’une unité d’habitation, ou entre un étage et les combles;

• assurer un mode d’évacuation pour les immeubles à unités multiples, notamment un éclairage et une signalisation d’urgence, conformément aux exigences locales en matière de prévention des incendies.

Extérieur et structure de l’immeuble :

Un locateur doit :

• veiller à ce que les éléments structuraux de l’immeuble soient de dimensions telles qu’ils puissent soutenir les charges qui leur sont imposées sans faire défaut ou sans provoquer de mouvement indu;

• réparer ou remplacer les éléments de charpente qui sont détériorés au point que leur capacité portante a été compromise;

• réparer ou remplacer les escaliers intérieurs et extérieurs, les paliers, les balcons, les galeries ou vérandas, ainsi que les rampes et garde-fous qui s’y rattachent s’ils sont détériorés et présentent un danger;

• veiller à ce que les paliers de secours extérieurs en bois soient conformes aux exigences locales du bâtiment; réparer ou remplacer les fondations si nécessaire, pour s’assurer qu’elles puissent supporter les charges imposées;

• réparer les murs de fondation là où l’infiltration de l’eau a causé ou causera des dommages structurels ou constitue une menace aux installations techniques ou aux aires habitables que contient cet espace; le locateur doit étanchéifier et imperméabiliser les murs et assurer un drainage suffisant;

• veiller à ce que les murs extérieurs empêchent l’eau d’entrer et soient raisonnablement durables;

• calfeutrer ou recouvrir d’un solin le point de jonction des matériaux de finition extérieure et les cadres de portes et de fenêtres, les sorties de ventilateurs et toute autre voie de pénétration, si nécessaire, pour empêcher l’eau de s’infiltrer dans la paroi extérieure de l’immeuble;

• veiller à ce que les éléments de toiture puissent supporter toute charge imposée et assurer une surface appropriée pour la fixation des matériaux de toiture;

• veiller à ce que le revêtement de toiture puisse empêcher la pluie et la neige de pénétrer dans les combles; si la construction d’un toit en pente est envisagée parce qu’elle est plus rentable que la réparation du toit plat d’origine, veiller à ce que le cahier des charges du fabricant soit étudié pour déterminer si la structure existante peut supporter les charges supplémentaires imposées par une nouvelle charpente de bois; si ce cahier des charges n’est pas disponible, le locateur doit obtenir un certificat d’ingénieur certifiant cette modification;

• assurer la ventilation des combles et du grenier vers l’extérieur s’il y a des signes de condensation réels ou éventuels;

• veiller à ce que les éléments de plancher puissent supporter les charges sans mouvement indu et offrir une surface convenant à l’installation de matériaux de revêtement de planchers dans toutes les aires habitables;

• réparer les dalles de plancher du sous-sol là où le gonflement ou le gondolement a causé un risque pour la sécurité;

• prendre des mesures pour empêcher l’humidité de pénétrer par le sous-sol ou le vide sanitaire;

• niveler toute déclivité ou fléchissement des planchers de bois si l’inclinaison constitue un danger.

Économie d’énergie et ventilation :

Un locateur doit :

• ramener l’isolation à sa valeur thermique d’origine, si les réparations ont entraîné la mise à nu de l’isolation. Isoler les murs creux; isoler les greniers ou plafonds à un minimum de R40 (nord du 58e parallèle – R60);

• sceller les voies de fuite d’air à partir de l’intérieur de l’unité d’habitation dans le mur, le plafond ou le plancher isolé dans la mesure où cela est possible ou accessible; installer un pare-vent ou pare-vapeur efficace, si la finition du mur intérieur ou extérieur est enlevée ou remplacée;

• assurer une ventilation conforme aux exigences locales en matière de bâtiment;

• réparer ou remplacer les fenêtres et portes existantes, y compris les ferrures;

• réparer les fenêtres ou portes existantes pour rétablir un fonctionnement adéquat;

• peindre ou protéger autrement les éléments de bois des fenêtres et des portes pour empêcher la détérioration.

Un locateur doit :

•  peindre ou protéger autrement le recouvrement mural et les boiseries d’extérieur pour empêcher la détérioration;

• installer une finition étanche des murs autour des baignoires à une hauteur minimale de 1 200 mm (46 pouces) au-dessus de la bordure des baignoires équipées de douches et de 400 mm (16 pouces) au-dessus de la bordure des baignoires non équipées de douches;

• assurer une finition étanche des murs dans les cabines de douche à une hauteur minimale de 1 800 mm (6 pieds) au-dessus du sol;

• appliquer une couche protectrice, telle que de la peinture, là où la finition extérieure est posée;

• installer des rampes et des garde-fous conformes aux exigences locales en matière de bâtiment;

• recouvrir le sol des salles de bains, des salles de douche et des salles de toilettes d’un matériau de revêtement de sol imperméable à l’eau et offrant une résistance raisonnable à l’usure;

• remplacer ou réparer les finitions d’escalier ou de plancher qui sont détériorées au point de présenter un véritable risque pour la sécurité.

Chauffage :

Un locateur doit :

• veiller à ce que tout nouvel équipement de chauffage, y compris une chaudière au mazout, une chaudière au gaz, une chaudière électrique ou au combustible solide, un poêle, une chaufferette, un appareil d’appoint et des cheminées préfabriquées soient certifiés, répertoriés et étiquetés, conformément aux normes canadiennes appropriées;

• sceller ou réparer les foyers et cheminées existants censés présenter un risque d’incendie;

• installer un nouvel équipement de chauffage, et prévoir notamment l’installation, le dégagement et l’apport d’air, conformément aux exigences provinciales et municipales appropriées;

• calibrer les carneaux, les raccords d’évents, les évents et conduits conformément aux spécifications du fabricant de l’équipement de chauffage;

• réparer ou remplacer les cheminées de maçonnerie gravement détériorées par une cheminée préfabriquée appropriée;

• veiller à ce que les nouvelles gaines de cheminées de maçonnerie existantes soient certifiées, répertoriées et étiquetées pour l’usage particulier auquel elles sont destinées, qu’elles soient installées selon les recommandations du fabricant et qu’elles soient conformes aux exigences locales en matière de bâtiment;

• veiller à ce que les éléments de combustion au mazout, y compris les cheminées et d’autres éléments de ces appareils transmettant les gaz de cheminée depuis l’appareil jusqu’à l’extérieur, offrent un dégagement suffisant sur toute leur longueur pour empêcher la surchauffe de la construction combustible voisine.

Plomberie :

Un locateur doit :

• doter les unités d’habitation d’une source suffisante d’eau potable conformément aux exigences des autorités locales;

• réparer ou remplacer les tuyaux de plomberie défectueux, ainsi que les installations endommagées ou inopérationnelles;

• veiller à ce que les tuyaux et les installations de plomberie soient suffisamment soutenus et protégés du gel;

• remplacer les tuyaux d’acier galvanisé qui acheminent l’eau chaude de la maison par des tuyaux en cuivre ou par des tuyaux en polychlorure de vinyle chloré conformément aux exigences des autorités locales ou, faute de réglementation locale, conformément au Code canadien de la plomberie;

• doter les unités locatives d’installations adéquates pour l’élimination des eaux usées conformément aux exigences des autorités provinciales ou municipales.

Électricité

Un locateur doit :

• veiller à ce que les installations électriques, notamment la capacité ainsi que le nombre et la distribution des circuits, respectent les exigences des autorités locales. Faute d’exigences locales, le locateur doit veiller à ce que les installations électriques respectent le Code canadien de l’électricité.

Ascenseurs :

Un locateur doit :

• s’assurer que les ascenseurs sont conformes aux exigences des autorités locales.

Environnement :

Un locateur doit :

• veiller à prendre des mesures spéciales de précaution pour assainir les lieux si les rénovations ou réparations exigent que l’on touche à la peinture à base de plomb;

• prendre des mesures de précaution pour enlever l’amiante si les rénovations ou réparations exigent que l’on y touche;

• prendre les mesures requises de remise en état là où la présence d’un risque environnemental a été confirmée par des moyens acceptables de tests et si le risque pose une menace immédiate pour la santé et la sécurité des occupants.

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Lorsqu'un locateur présente une demande à la Direction, le locataire a le droit de mettre fin à une convention de durée déterminée en donnant un avis correspondant à deux périodes de versement l'informe que le locateur a présenté, ou a l'intention de présenter, une demande d'approbation d'un projet de réfection, et 14 jours après qu'il a reçu la première décision ou la décision finale de la Direction ou de la Commission de la location à usage d'habitation en ce qui concerne la demande du locateur.

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Si un locateur compte évincer temporairement les locataires de leur unité locative pendant les rénovations, il doit fournir des précisions dans le plan. Le locateur doit assumer les frais de cette éviction temporaire.

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Pendant les rénovations, le locateur doit :

• aviser par écrit les locataires que les entrepreneurs pénétreront dans leur unité, et leur indiquer à quel moment;

• indiquer par indiquer par écrit aux locataires s’il y aura perturbation du service. Exemple: fermeture temporaire des services d’électricité ou d’eau;

• réduire au minimum les perturbations pour les locataires. Exemple : assurer un approvisionnement temporaire en eau si l’eau doit être fermée pendant une période prolongée.

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Si les locataires doivent être évincés pour permettre au locateur d’effectuer les travaux, ce dernier doit leur donner un avis écrit mettant fin à la location. Le locateur doit payer les dépenses de déménagement du locataire à concurrence de 500 $.

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Remarque : Les locateurs ne doivent pas donner d’avis de résiliation de la location en vue de l’exécution de travaux de rénovation aux locataires de l’ensemble résidentiel avant la délivrance du premier ordre.

C’est aux locataires qui demeuraient dans un ensemble résidentiel avant le projet de réfection qu’il faut donner la première chance de réintégrer les lieux. Le locateur doit imposer au locataire qui réintègre les lieux le loyer le plus bas qu’il imposerait à tout autre locataire pour la même unité.

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Si un plan est approuvé, la ou les unités locatives ou l’ensemble résidentiel peuvent être exemptés de la ligne directrice d’augmentation annuelle du loyer pendant une période maximale de cinq ans. Le locateur demeure tenu de donner aux locataires un avis de trois mois de toute augmentation de loyer. Le locateur est également tenu de remettre à tout locataire emménageant dans l’immeuble un Avis au nouveau locataire.

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Pour fixer une période d’exemption, la Direction calcule la somme que le locateur compte dépenser pour chaque unité. La Direction utilise ensuite l’échelle suivante :

            Coût par unité                                                    Période d’exemption

           19 000 $ – 22 999,99 $                  -                       2 ans
           23 000 $ – 26 999,99 $                   -                      3 ans
           27 000 $ – 40 999,99 $                   -                      4 ans
           41 000 $ et plus                               -                       5 ans

Une fois que la Direction a fixé la période d’exemption, un locateur s’apercevra peut-être qu’il doit faire plus de travaux que prévu au départ. Si tel est le cas, le locateur peut demander à la Direction de prolonger la période d’exemption.

Procédure

Sommaire   

Un locateur fait une demande d’approbation d’un projet de réfection. Un inspecteur du bâtiment étudie le projet, inspecte la ou les unités ou l’ensemble résidentiel, et rédige un rapport. Une audience est fixée. Le préposé examine tous les renseignements, prend une décision et émet un ordre, pour rejeter ou approuver le projet à condition qu’il soit achevé. Une fois le projet achevé, on procède à une nouvelle inspection et à une nouvelle audience. Si le projet est approuvé, le préposé suit les procédures établies pour que les locataires et le locateur examinent l’information, et pour que l’on procède aux inspections, aux audiences et aux ordres.

Étapes▼   

1.     Si un locateur fait une demande, le préposé étudie la demande dûment          remplie, les pièces justificatives et les calculs.

2.     Si nécessaire, le préposé envoie une lettre au locateur pour demander          tout renseignement manquant.

3.     Le préposé fait étudier le projet par un inspecteur du bâtiment à qui il          demande également d’inspecter la ou les unités locatives ou          l’ensemble résidentiel.

4.     Une fois que le préposé a reçu le rapport écrit de l’inspecteur, une          audience est fixée avec le locateur et les locataires touchés par les          rénovations. Le préposé envoie une lettre aux locataires et au locateur          pour les convoquer à l’audience. La lettre informe les locataires de la          possibilité qui leur est offerte d’examiner la demande du locateur à la          Direction avant la date de l’audience.

5.     À l’audience, le locateur peut présenter l’information sur le projet. Les          locataires peuvent exprimer toute préoccupation éventuelle sur le projet          du locateur.

6.     Le préposé étudie tous les renseignements fournis par les locataires et          le locateur, prend une décision et émet un ordre, pour approuver ou          rejeter le plan.

         Si le plan est approuvé, l’ordre énonce ce qui suit :

• la date à laquelle le locateur doit terminer les rénovations;
• toute condition particulière; exemple : les mesures que le locateur doit prendre pour réduire au minimum les perturbations pour les locataires;
• toute réparation ou amélioration supplémentaire que le locateur doit faire pour garantir que l’unité locative ou l’ensemble résidentiel rénové respectent toutes les normes de santé, de bâtiment et d’entretien, et d’occupation;
• une proposition de période d’exemption et la date à laquelle il commencera.

7.     Un locateur peut demander une prolongation de la période d’exemption          dans les 30 jours suivant l’achèvement du projet. Si le préposé          approuve la prolongation, il émet un ordre fixant la nouvelle période          d’exemption.

8.     Si le locateur achève les travaux, il doit transmettre copie de toutes les          factures à la Direction.

9.     Le 23préposé organise ensuite une autre inspection du bâtiment. Si          possible, le préposé demande à l’inspecteur du bâtiment qui a procédé          à la première inspection de faire la deuxième.

10.   Si l’inspecteur indique que le travail est satisfaisant, le préposé prévoit          une deuxième audience avec le locateur et les locataires visés par les          rénovations. Les locataires peuvent examiner les factures et le rapport          de l’inspecteur à la Direction avant l’audience. Une fois que le préposé          est convaincu que les travaux sont achevés et que toutes les conditions          ont été respectées, il émet un ordre confirmant la période d’exemption.          Le locateur et les locataires obtiennent une copie de l’ordre.

         Si l’inspecteur indique que le travail n’est pas satisfaisant, le          préposé   communique avec le locateur pour discuter du problème. Si le          locateur n’achève pas les travaux à la satisfaction du préposé, ce          dernier peut modifier ou annuler l’ordre d’origine. Le locateur et les          locataires reçoivent une copie de l’ordre.

11.   Les locataires ou le locateur peuvent faire appel à l’une ou l’autre          décision auprès de la Commission de la location à l’usage d’habitation.

12.    Après la délivrance de l’ordre final et la fin de la période d’appel, la           Direction enregistre un avis indiquant que l’ensemble résidentiel fait           l’objet d’un projet de réfection en vertu de l’article 134 de la Loi.

Demande d’approbation d’un projet de réfection ayant trait à la totalité ou à une partie d’un ensemble résidentiel. Voir la Formule 5A cliquer ici.

Pour tout renseignement supplémentaire sur la manière de donner un Avis au locataire, voir Avis donné par un locateur – Le locateur a besoin de l’unité pour son usage personnel dans la partie 7.

Septembre 1992*

août 2015

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