Direction de la location à usage d'habitation

Section 13 

Règlement sur le contrôle

Sous-Section 13.12

Améliorations demandées par les locataires

  Législation

a. 59(1), 118(2), 137, Loi sur la location à usage d’habitation
a. 9(1), Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitation

Date anniversaire : date à laquelle un locateur a le droit d’augmenter le loyer d’une unité locative. Dans certains ensembles résidentiels, la date anniversaire ou la date d’augmentation de loyer est la même pour toutes les unités. Par contre, dans d’autres ensembles, il se peut que les dates anniversaires soient échelonnées tout au long de l’année. En général, un locateur ne peut augmenter le loyer d’une unité locative que tous les 12 mois. Un locateur peut changer la date anniversaire qui s’applique à une unité locative en attendant plus de 12 mois entre deux augmentations de loyer. Exemple : La date anniversaire d’une unité était le 1er septembre 2003. Le locateur a voulu reporter la date anniversaire au 1er janvier pour la faire coïncider avec la date anniversaire des autres unités de l’ensemble résidentiel. Pour changer la date, le locateur n’a pas augmenté le loyer le 1er septembre 2003, mais a attendu le 1er janvier 2004 pour le faire.

Ligne directrice relative à l’augmentation annuelle des loyers : le pourcentage selon lequel un locateur peut augmenter un loyer sans demander l’approbation de la Direction. Le gouvernement fixe ce montant chaque année. La ligne directrice entre en vigueur le 1^er janvier. Afin d’obtenir des explications sur la manière dont est calculée la ligne directrice annuelle concernant les augmentations de loyer, veuillez cliquer ici. Un locateur peut demander une augmentation supérieure à la ligne directrice s’il peut démontrer que l’augmentation prévue n’est pas suffisante pour couvrir l’augmentation de ses dépenses. La ligne directrice s’applique à la plupart des unités locatives, notamment les appartements, les chambres individuelles, les maisons, les duplex, les maisons mobiles et les parcs de maisons mobiles. La Loi sur la location à usage d’habitation ne s’applique pas aux augmentations de loyer concernant les baux fonciers.

Loyer : somme qu’un locataire verse à un locateur en contrepartie du droit d’occuper une unité locative et d’utiliser les parties communes, les installations et services; le loyer comprend tout service ou installation pour lequel le locataire paie des frais supplémentaires (exemple : stationnement, casier de rangement).

Loyer admissible : somme maximale qu’un locateur peut exiger pour une unité locative; cette somme est basée sur ce qui suit :

• les augmentations conformes à la ligne directrice que le locateur adopte après avoir donné au locataire un avis écrit de trois mois;
• un ordre émis par la Direction, qui fixe le loyer.

Si un locataire demande à un locateur de fournir un service ou des installations supplémentaires, le locateur peut avoir le droit d’imposer un supplément de loyer. La Direction fixe le montant de ce supplément de loyer.

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Une amélioration est un changement ou un ajout à l’unité locative ou à l’ensemble résidentiel qui en accroît la valeur locative. Cette amélioration doit être un élément ou un service qui n’est pas compris dans le loyer. Les places de stationnement qui sont généralement offertes moyennant des frais supplémentaires ne sont pas considérées comme des améliorations.

Voici quelques exemples des améliorations demandées par les locataires :

• un réfrigérateur à dégivrage automatique si un locateur ne fournit normalement que le modèle à dégivrage manuel;
  

• un climatiseur individuel dans un immeuble non climatisé;

• des services d’électricité dans un ensemble résidentiel où les unités sont dotées d’un compteur individuel et où l’électricité est normalement payée par le locataire.

Une amélioration demandée par un locataire ne peut servir à compenser l’usure normale ou à réparer des dommages. S’il s’avère que l’amélioration relève véritablement de l’entretien normal ou de la modernisation requise par la loi, la Direction peut décider de ne pas approuver la demande du locateur pour une amélioration demandée par un locataire.

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Il revient au locateur de décider s’il veut faire l’amélioration que le locataire demande. La Direction n’ordonnera pas à un locateur de fournir un élément ou un service qui n’est normalement pas compris dans le loyer. Exemple : Un locataire demande au locateur de fournir un climatiseur. Le locateur refuse de le fournir au locataire. Comme la climatisation n’est pas un service que le locateur fournit généralement, la Direction n’ordonnera pas au locateur de le fournir.

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Si un locateur décide d’accorder au locataire ce qu’il a demandé, le locateur doit demander à la Direction d’émettre un ordre pour fixer la valeur de l’amélioration. La Direction fournit au locateur un formulaire de demande qu’il doit remplir. Les locateurs peuvent utiliser leur propre formulaire à condition qu’il contienne les mêmes renseignements que celui de la Direction. La Direction doit recevoir la demande au plus tard 15 jours après que le locateur a accédé à la demande du locataire. Le locateur doit joindre copie de la demande écrite du locataire pour cette amélioration à la demande.

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Un locateur peut retirer une demande d’amélioration demandée par un locataire. Mais il doit la retirer avant de commencer à fournir l’amélioration ou le service et de réclamer une somme supplémentaire à cette fin.

Un locateur qui ajoute un service qui ne faisait pas partie du loyer auparavant ne peut imposer des frais supplémentaires pour ce service que dans les conditions suivantes :

• le locataire demande l’amélioration;
• il fait une demande à la Direction pour déterminer la valeur de l’amélioration.

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Un locateur et un locataire peuvent s’entendre sur les frais mensuels relatifs à cette amélioration. S’ils s’entendent, le locateur doit joindre une copie de cette entente à sa demande. La Direction approuve un échéancier de remboursement raisonnable. Si le locataire et le locateur n’ont pas d’entente ou d’échéancier raisonnable de remboursement, la Direction peut tenter de les aider à en conclure un.

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Si nécessaire, la Direction peut également fixer le montant et le nombre des versements, d’après le coût total de l’amélioration. Pour déterminer le nombre de versements, la Direction peut appliquer la ligne directrice relative aux dépenses en immobilisations qui figure dans les règlements.

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Lorsqu’elle émet un ordre qui fixe la valeur d’une amélioration, la Direction tient compte des éléments suivants :

• le type d’amélioration ou service;
• toute entente conclue entre le locateur et le locataire;
• la durée de l’amélioration ou du service;
• le coût initial de l’amélioration, les frais d’installation, tout frais de financement et tout frais d’entretien courant.

Si la Direction émet un ordre, elle peut faire l’une des choses suivantes :

• inclure le service dans le loyer pour une durée déterminée, par exemple un an; le locateur devrait faire une demande tous les ans pour que la Direction fixe la valeur du service pour la période suivante. Exemple : Le locateur loue les laveuses et sécheuses dans l’appartement à une société d’appareils électroménagers. Le locateur demande chaque année que la valeur du service soit fixée en fonction de son contrat avec la société d’appareils électroménagers;

• inclure le service dans le loyer de manière permanente. Exemple : Il incombe au locateur de fournir l’électricité si elle est comprise dans le loyer;

• inclure l’amélioration, mais non les frais de cette amélioration dans le loyer de manière permanente. Exemple : Le locateur installe une moquette de meilleure qualité dans une unité à la demande du locataire. Le locataire paye la moquette sur une période de plusieurs mois ou années. La moquette reste dans l’unité, même si le locataire n’effectue plus les versements;

• inclure l’amélioration dans le loyer de manière permanente, mais ordonner au locataire de payer une somme courante pour le service. Exemple : Le locateur installe un climatiseur à la demande du locataire. Le locataire assume l’achat du climatiseur selon des versements échelonnés sur une période de plusieurs mois ou années. Le locataire paye également une somme pour couvrir les frais courants d’électricité, de réparation et d’entretien.

L’ordre fixant la valeur de l’amélioration indique :

• quand le locataire commencera à payer;
• combien le locataire doit payer;
• combien de temps le locataire doit payer pour cette amélioration.

L’ordre fixant la valeur ne modifie en rien la date anniversaire pour cette unité locative. Exemple : Un locateur augmente le loyer à la date anniversaire, soit le 1^er juin 2004. Le locataire commence à payer l’amélioration demandée par le locateur le 1^er novembre 2004. Le 1^er juin 2005, le locateur a le droit d’augmenter à nouveau le loyer.

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Si un locataire paye une somme précise pour une amélioration demandée par un locataire, le locateur doit séparer cette somme du loyer de base sur l’Avis d’augmentation de loyer ou sur l’Avis au nouveau locataire. Lorsque le locateur augmente le loyer, il calcule l’augmentation sur le loyer de base, et non sur la somme totale que paye le locataire. Exemple : Le loyer de base est de 300 $. La Direction a évalué l’amélioration demandée par le locataire à 50 $ par mois. Même si le locataire paye 350 $ par mois, le locateur calcule l’augmentation de loyer sur la somme de 300 $. Si le locataire paye des frais supplémentaires permanents pour le service, le locateur inclut les frais du service dans le calcul de l’augmentation de loyer. Exemple : Le loyer de base est de 300 $. Le locataire a demandé que le locateur installe un climatiseur dans son unité. Le locateur a fait une demande à la Direction. La Direction a fixé la valeur du climatiseur à 50 $ par mois pendant sept mois, et a également autorisé le locateur à réclamer 10 $ par mois pour l’électricité de manière permanente. Lorsque le locateur augmente le loyer, il calcule l’augmentation sur la somme de 310 $.

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Quand la Direction émet l’ordre, cet ordre indique que l’amélioration fait maintenant partie de la convention de location. Si un locataire ne paye pas la somme fixée pour l’amélioration, le locateur peut envisager de donner un avis au locataire. (Voir Avis du locateur – locataire ne respectant pas une obligation (autre que le loyer)

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Le locateur est propriétaire de l’amélioration, à moins que le locataire et le locateur n’aient une entente écrite différente. Le locataire est chargé de laisser l’amélioration propre et en parfaite état à la fin de la location.

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Si la Direction approuve une amélioration demandée par un locataire, le locateur ne peut inclure le coût de la fourniture de cette amélioration comme une dépense dans une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice.

Procédure

Sommaire   

Un locateur fait une demande relative à une amélioration demandée par un locataire. Le préposé étudie la demande et approuve les ententes de remboursement entre le locateur et le locataire qui correspondent au coût de la fourniture de cette amélioration. S’il n’y a pas d’échéancier de remboursement, le préposé se sert des renseignements fournis pour aider le locataire et le locateur à décider du montant du paiement mensuel et du nombre de versements. Le préposé émet un ordre pour fixer la valeur de l’amélioration.

Étapes▼   

1.   Le préposé étudie la demande et s’assure que les pièces justificatives       suivantes ont été incluses :

• copie de la demande écrite d’améliorations du locataire;
• frais détaillés;
• copie de toute entente de remboursement.

2.   S’il y a une convention de remboursement, le préposé s’assure que la       somme totale qui sera perçue par le locateur est conforme au coût de       l’amélioration.

      Si tel est le cas, le préposé émet un ordre, fixant la somme des       versements mensuels et le nombre de versements tels qu’indiqués       dans la demande.

3.   Le préposé aide le locataire et le locateur à fixer la somme du versement       mensuel et du nombre de versements si :

• un locataire et un locateur ne parviennent pas à s’entendre sur un échéancier de remboursement;
• le montant du remboursement ne correspond pas au coût total de l’amélioration.

4.   Le préposé émet un ordre, fixant l’échéancier de remboursement. Le       locateur et le locataire reçoivent copie de l’ordre.

Septembre 1993*

août 2015

Néant

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