Direction de la location à usage d'habitation

Section 13 

Règlement sur le contrôle

Sous-Section 13.13

Augmentations de loyer non autorisées

  Législation

a. 52, 140, 185, Loi sur la location à usage d’habitation

Date anniversaire : date à laquelle un locateur a le droit d’augmenter le loyer d’une unité locative. Dans certains ensembles résidentiels, la date anniversaire ou la date d’augmentation de loyer est la même pour toutes les unités. Par contre, dans d’autres ensembles, il se peut que les dates anniversaires soient échelonnées tout au long de l’année. En général, un locateur ne peut augmenter le loyer d’une unité locative que tous les 12 mois. Un locateur peut changer la date anniversaire qui s’applique à une unité locative en attendant plus de 12 mois entre deux augmentations de loyer. Exemple : La date anniversaire d’une unité était le 1^er septembre 2003. Le locateur a voulu reporter la date anniversaire au 1^er janvier pour la faire coïncider avec la date anniversaire des autres unités de l’ensemble résidentiel. Pour changer la date, le locateur n’a pas augmenté le loyer le 1^er septembre 2003, mais a attendu le 1^er janvier 2004 pour le faire.

Ligne directrice relative à l’augmentation annuelle des loyers : le pourcentage selon lequel un locateur peut augmenter un loyer sans demander l’approbation de la Direction. Le gouvernement fixe ce montant chaque année. La ligne directrice entre en vigueur le 1^er janvier. Afin d’obtenir des explications sur la manière dont est calculée la ligne directrice annuelle concernant les augmentations de loyer, veuillez cliquer ici. Un locateur peut demander une augmentation supérieure à la ligne directrice s’il peut démontrer que l’augmentation prévue n’est pas suffisante pour couvrir l’augmentation de ses dépenses. La ligne directrice s’applique à la plupart des unités locatives, notamment les appartements, les chambres individuelles, les maisons, les duplex, les maisons mobiles et les parcs de maisons mobiles. La Loi sur la location à usage d’habitation ne s’applique pas aux augmentations de loyer concernant les baux fonciers.

Loyer : somme qu’un locataire verse à un locateur en contrepartie du droit d’occuper une unité locative et d’utiliser les parties communes, les installations et services; le loyer comprend tout service ou installation pour lequel le locataire paie des frais supplémentaires (exemple : stationnement, casier de rangement).

Loyer admissible : somme maximale qu’un locateur peut exiger pour une unité locative; cette somme est basée sur ce qui suit :

• les augmentations conformes à la ligne directrice que le locateur adopte après avoir donné au locataire un avis écrit de trois mois;
• un ordre émis par la Direction, qui fixe le loyer.

Ordre : décision écrite que rend la direction lorsqu’elle tient une audience ou tranche une question. La Direction donne les motifs écrits de sa décision.

Ordre de payer le loyer à la Direction : si la Direction ordonne à un ou des locataires de payer leur loyer à la Direction plutôt qu’au locateur; si le locataire reçoit un ordre et paye son loyer à la Direction, le loyer est considéré comme payé.

Registre : système informatique de la Direction qui contient l’information sur les loyers imposés pour les unités locatives.

Lorsque la Direction reçoit des renseignements sur le loyer, y compris un Avis d’augmentation de loyer et un Avis au nouveau locataire, la Direction inscrit les renseignements dans son Registre. Lorsque la Direction inscrit les renseignements reçus, ceci ne veut pas dire qu’elle a approuvé le loyer. La Direction ne peut pas approuver le loyer parce qu’elle ne peut avoir la certitude que le locataire a reçu l’avis requis de l’augmentation et que les renseignements sont exacts. La seule certitude que la Direction peut avoir a trait au loyer admissible après l’émission d’un ordre fixant le loyer.

<><><><>

La Direction étudie les renseignements sur le loyer déposés à la Direction si ces renseignements laissent entendre que les locataires ont peut-être payé plus que le loyer admissible ou sont sur le point de devoir le payer.

<><><><>

La Direction étudie également les renseignements sur le loyer si quelqu’un a une plainte ou une question sur le loyer qu’impose un locateur.

<><><><>

La Direction appelle cette révision du loyer vérification de la conformité du loyer. Voici quelques exemples des cas les plus fréquents de vérification de la conformité du loyer :

• Le locateur ne donne pas au locataire un avis écrit de trois mois d’une augmentation de loyer.

• Le locateur augmente le loyer d’un montant supérieur à la ligne directrice relative à l’augmentation annuelle de loyer sans faire de demande à la Direction.  Exemple : Le loyer admissible est de 500 $ plus 15 $ pour une place de stationnement. La ligne directrice relative à l’augmentation de loyer est de 1,5 %, donc l’augmentation devrait être de 7,73 $. Le locateur peut arrondir cette somme à 8 $ pour que le nouveau loyer admissible soit de 523 $. Le locateur ne fait pas de demande à la Direction, mais hausse le loyer à 530 $.
  

• Un locateur retire ou réduit un service compris dans le loyer d’un locataire, sans demander à la Direction de fixer la valeur du retrait.

Il y a deux situations possibles :

1.  Le locateur demande au locataire de payer une somme      supplémentaire pour le service qui faisait partie du loyer.      Exemple : L’immeuble comprend une salle de loisirs      ouverte à tous les locataires. Le locateur installe un      système de sécurité et dit aux locataires qu’ils doivent      maintenant acheter des laissez-passer mensuels pour      se servir de la salle de loisirs.

2.  Le locataire continue de payer le même loyer, mais      constate qu’un service ou un privilège lui est retiré en tout      ou en partie. Exemple : Le loyer inclut la câblodistribution.      Le locateur annule le service de câblodistribution. Ou      bien, le locateur réduit le temps de séchage des      sécheuses.

• Un locateur augmente le loyer avant la date anniversaire. Exemple : La date anniversaire d’une unité locative est le 1er mai. Le locateur augmente le loyer le 1er avril.
  

• Un locateur augmente le loyer plus d’une fois en l’espace de 12 mois. Exemple : Un locateur augmente le loyer le 1er mai. Le locateur augmente alors encore une fois le loyer le 1er septembre.
  

• Le locateur ne donne pas au locataire les renseignements requis sur l’Avis d’augmentation de loyer ou sur l’Avis au nouveau locataire.
  

• Le locateur hausse le loyer à la moyenne des autres unités semblables, mais le Registre de la Direction ne comprend aucun renseignement qui corresponde à la somme que le locateur indique comme moyenne.
  

• Le locateur augmente le loyer pour un nouveau locataire parce que l’ensemble résidentiel a moins de quatre unités, mais le Registre de la Direction ne comprend aucun renseignement sur le nombre d’unités dans cet ensemble résidentiel.

Quand un locateur donne à un locataire un Avis d’augmentation de loyer, le locateur doit également en envoyer copie à la Direction. Dans certains cas, un locateur peut donner l’avis au locataire, mais néglige d’envoyer le formulaire à la Direction. Si la Direction procède à une révision, ses dossiers ne seront pas complets. Si le locateur n’envoie pas le formulaire à la Direction, cette dernière peut décider de ne pas redresser le loyer dans les cas suivants :

• le locateur n’a appliqué que les augmentations conformes à la ligne directrice;

• le locateur peut prouver qu’il a donné au locataire l’avis requis.

<><><><>

Quand la Direction révise le loyer, la Direction peut examiner tous les loyers non autorisés possibles que le locateur a imposés au cours des années précédentes. La Direction révise :

• les renseignements extraits de son Registre;
• les renseignements recueillis auprès des locataires actuels ou précédents, ou leurs représentants;
• les renseignements reçus du locateur.

Si le locateur refuse de fournir les renseignements sur demande, la Direction peut se rendre au lieu d’affaires du locateur pour examiner les dossiers concernant l’ensemble résidentiel. Si le locateur continue de refuser l’accès, la Direction pourrait envisager, en dernier recours, de faire une demande devant les tribunaux pour obtenir une ordonnance autorisant l’accès.

<><><><>

Quand la Direction révise le loyer pour déterminer s’il y a une augmentation de loyer non autorisée, la Direction tient compte des éléments suivants :

• le loyer admissible maximum pendant la période visée;
• le loyer que le locateur a véritablement perçu pendant cette période;
• la somme d’argent, le cas échéant, que le locateur doit rembourser au locataire actuel ou aux locataires précédents;
• comment le locateur doit rembourser les locataires (c.-à-d. compensation ou remboursement de loyer).

<><><><>

Si quelqu’un envisage d’acheter un immeuble à usage locatif, il doit demander à la Direction de vérifier dans son Registre les renseignements concernant cet immeuble (voir Antécédents en matière de loyer à la partie 14). Un nouveau locateur est responsable si un locateur précédent n’a pas respecté la Loi sur la location à usage d’habitation. S’il y a une augmentation de loyer non autorisée, la Direction peut :

• redresser le loyer de l’ensemble résidentiel à la date de la première augmentation de loyer non autorisée;
• ordonner au nouveau locateur de rembourser le loyer non autorisé aux locataires; la responsabilité du nouveau locateur de rembourser le loyer est limitée à une période de deux ans avant le rachat de l’immeuble;
• ordonner au locateur précédent de rembourser le loyer non autorisé aux locataires.

Si le locateur peut démontrer que les locataires ont reçu l’avis voulu d’augmentation de loyer, la Direction peut autoriser le locateur à appliquer l’augmentation de loyer conforme à la ligne directrice.

Exemple : Un nouveau locateur achète un ensemble résidentiel le 1er mars 2004. Le nouveau locateur croit que le loyer mensuel de toutes les unités est de 472 $. En mai 2004, la Direction a connaissance d’une augmentation non autorisée de loyer et éventuelle qui se serait produite en 1999. Le 1er janvier 1999, l’ancien locateur a augmenté le loyer de 375 $ à 450 $. Cette augmentation était supérieure à la ligne directrice, mais l’ancien locateur n’a pas fait de demande à la Direction. L’ancien locateur a donc appliqué des augmentations conformes à la ligne directrice de 2000 à 2003. L’ancien locateur produit à la Direction copie des avis d’augmentation de loyer qu’il a donnés au locataire.

La Direction ordonne que le nouveau locateur rembourse les locataires du loyer non autorisé perçu depuis le 1er mars 2002. La Direction ordonne également que l’ancien locateur rembourse le loyer non autorisé qui a été perçu du 1er janvier 1999 au 28 février 2002.

Le tableau suivant illustre l’effet du redressement du loyer :

Comme l’ancien locateur risque d’être directement visé par un ordre de la Direction, la Direction lui envoie également copie de l’ordre.

<><><><>

Si le locateur fait une demande d’augmentation supérieure à la ligne directrice, et si la Direction révise l’un ou l’autre des loyers, la Direction ne traitera pas la demande d’augmentation de loyer tant que la révision ne sera pas terminée et que le locateur n’aura pas ajusté tout loyer non autorisé.

<><><><>

Si la Direction constate que le locateur a indûment augmenté le loyer d’une unité, la Direction peut également réviser et fixer le loyer des autres unités de l’ensemble résidentiel.

<><><><>

• lorsqu’il s’agit du moyen le plus raisonnable et le plus prompt de résoudre une question d’observation de la loi;

• i les locataires ne subiront aucune injustice.

La Direction ou la Commission peut permettre une hausse du loyer conforme à la ligne directrice si le locateur a indiqué au locataire par écrit que le loyer serait augmenté, dans un avis d'augmentation de loyer incomplet, dans une lettre ou dans un renouvellement de convention de location. La Direction ou la Commission doit être convaincue que :

• le locataire a reçu l’avis au moins trois mois avant l’augmentation du loyer;

• l'augmentation de loyer précédente a eu lieu au moins 12 mois avant la date d’entrée en vigueur de l’augmentation de loyer proposée

Si le locateur n’a pas remis l’avis obligatoire à temps ou a augmenté le loyer avant la date anniversaire, la Direction ou la Commission peut ajuster la date de l'augmentation de loyer pendant son examen.

La Direction ou la Commission doit aussi être convaincue que le fait que le locateur n'a pas donné l'avis obligatoire aux locataires ne leur a pas causé une injustice. Si nécessaire, la Direction ou la Commission peut communiquer avec les locataires actuels d'une unité locative ou d’un ensemble résidentiel. La Direction ou la Commission interrogera les locataires au sujet de l'avis qu'ils souhaiteraient que la Direction ou la Commission prenne en considération. Dans certains cas, la Direction ou la Commission pourra aussi interroger les locataires précédents. Au moment de déterminer s'il y a eu une injustice, la Direction ou la Commission considérera :

• si l’avis que le locateur a donné au locataire indiquait, au minimum, la date de l’augmentation proposée et le montant du nouveau loyer;

• si le locataire serait lésé par une augmentation de loyer conforme à la ligne directrice;

• tout autre facteur jugé pertinent.

Une fois que la Direction ou la Commission aura terminé son examen, elle peut émettre un ordre qui fixe le montant du loyer de l’unité locative et ordonner que le locateur rembourse, le cas échéant, tout versement excédentaire aux locataires.

Procédure

Sommaire   

La Direction reçoit des renseignements qui laissent entendrent qu’un locateur a peut-être imposé ou proposé d’imposer plus que le loyer admissible. Un préposé recueille, examine et vérifie les renseignements. Le préposé calcule le loyer correct. S’il y a un paiement excédentaire, le préposé tente d’obtenir une n’est pas d’accord ou ne respecte pas l’entente, le préposé émet un ordre.

Étapes▼   

1.     Un préposé reçoit des renseignements qui laissent entendre que les         locataires se sont peut-être vu imposer ou sont sur le point de se faire         imposer un loyer non autorisé ou incorrect.

2.     Le préposé compare les renseignements reçus avec les         renseignements sur le loyer qui figurent actuellement au dossier.

        Si le loyer imposé correspond au loyer admissible, le préposé note que         le loyer est correct et ferme le dossier.

3.     S’il semble y avoir un problème, le préposé communique avec le         locateur pour confirmer les renseignements qui figurent actuellement         au dossier. Le préposé peut communiquer avec le locateur au         téléphone, par la poste ou par courriel. Le préposé demande au         locateur des renseignements sur la somme du loyer imposée au cours         des années précédentes et la date des augmentations de loyer. Le         préposé peut également expliquer ce que le locateur doit faire pour         corriger tout loyer non autorisé éventuel.

4.     Si le locateur ne corrige pas le loyer ou n’envoie pas les         renseignements requis, le préposé calcule le loyer correct et le         remboursement des paiements excédentaires, à l’aide de l’information         disponible.

        Le préposé envoie une lettre au locateur, avec ces calculs détaillés. Le         locateur a deux semaines :

• pour accepter les calculs du préposé;
• pour envoyer de nouveaux renseignements qui modifient les calculs.

5.     Si le locateur est d’accord avec les calculs du préposé, le locateur doit         démontrer par écrit que les locataires ont reçu des remboursements         pour tout loyer payé en trop. Si le locateur ne trouve pas un locataire,         l’argent doit être renvoyé à la Direction pour être déposé au profit du         locataire. La Direction conserve l’argent pendant deux ans. Si le         locataire ne réclame pas cette somme, la Direction la dépose dans le         Fonds de remboursement des dépôts de garantie.

6.     Si le locateur n’est pas d’accord avec les calculs du préposé ou envoie         de nouveaux renseignements dans un délai de deux semaines, le         préposé envoie une deuxième lettre. Cette lettre déclare également que         si le locateur ne répond pas ou n’accepte pas de corriger le loyer dans         un délai de cinq jours, le préposé communiquera avec le locataire         actuel pour vérifier les renseignements concernant le loyer dans le         dossier.

7.     Si le locateur n’est pas d’accord ou n’envoie pas les nouveaux         renseignements, le préposé demande des renseignements         supplémentaires au locataire. Exemple :

• reçus de loyer;
• chèques annulés;
• copie d’une convention de location;
• déclaration écrite et signée du locataire ou relevé du loyer payé;
• avis de toutes les augmentations de loyer;
• Avis au nouveau locataire.

        Le préposé peut également communiquer avec d’anciens locataires         pour vérifier ce qu’ils ont payé et quels étaient les services qui étaient         compris dans le loyer.

8.     Une fois que le préposé a les renseignements nécessaires, il émet         l’ordre. L’ordre :

• fixera le loyer au montant correct;
• précisera le montant, le cas échéant, que le locateur doit rembourser aux locataires;
• autorisera les locataires actuels à déduire le paiement excédentaire de leur loyer;
• dira au locateur de payer les anciens locataires. Si le locateur ne trouve pas un locataire, le locateur doit envoyer l’argent à la Direction.

9.     Si le locateur interjette appel de l’ordre, le préposé assiste à l’audience         d’appel pour fournir les renseignements figurant au dossier de la         Direction et demande à la Commission de confirmer l’ordre de la         Direction.

10.   Si le locateur ne paye pas les locataires précédents, et si les locataires         demandent à la Direction d’exécuter l’ordre, le préposé peut émettre un         ordre pour demander que le loyer des locataires actuels soit versé à la         Direction.

Septembre 1992

août 2015

Néant

 Haut de page