Observation de la Loi

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Qui doit se conformer à la Loi sur les condominiums et à ses règlements ainsi qu’à la déclaration de la corporation condominiale, aux règlements administratifs et aux règles de celle-ci?
Les personnes ou entités qui doivent s’y conformer comprennent les suivantes :

• les corporations condominiales;
• les administrateurs, les dirigeants, les employés et les mandataires (par exemple, les gestionnaires) de la corporation condominiale;
• les déclarants ou les propriétaires-promoteurs;
• les propriétaires de parties privatives;
• les locataires commerciaux (les personnes qui louent une partie privative à des fins commerciales);
• les occupants d’une partie privative, autres que les locataires;
• les titulaires d’instruments enregistrés (par exemple, un créancier hypothécaire) en possession d’une partie privative.

La corporation condominiale, les propriétaires de parties privatives et les créanciers hypothécaires ont le droit d’exiger que tous les propriétaires de parties privatives et les autres occupants de parties privatives observent la Loi, la déclaration de la corporation condominiale ainsi que les règlements administratifs et les règles de celle-ci.

      Paragraphes 213(1) et 213(2)

Les corporations condominiales ont-elles la responsabilité de veiller au respect de la Loi, de la déclaration, des règlements administratifs et des règles?
Oui. La corporation condominiale est tenue de prendre toutes les mesures raisonnablement nécessaires pour veiller à ce que les propriétaires de parties privatives et ses locataires commerciaux, leurs mandataires et employés observent la Loi, les règlements administratifs et les règles.

      Paragraphe 213(3)

Quelles sont les responsabilités du propriétaire d’une partie privative pour veiller à ce que les autres se conforment à la Loi?
Le propriétaire d’une partie privative est tenu de prendre toutes les mesures raisonnablement nécessaires pour veiller à ce que les personnes suivantes observent la Loi, la déclaration de la corporation condominiale, les règlements administratifs et les règles de celle-ci :

• l’occupant de sa partie privative;
• son locataire (voir la remarque ci-après);
• son locataire commercial;
• ses employés et mandataires;
• les autres personnes qu’il autorise à se trouver sur la propriété condominiale.

Remarque: Les propriétaires de parties privatives qui sont locateurs doivent remettre à leurs locataires des copies des parties de la déclaration auxquelles ces derniers sont tenus de se conformer, ainsi que des règlements administratifs et des règles comme l’exige l’article 56.1 de la Loi sur la location à usage d’habitation .

      Paragraphes 213(5) et 213(6)

Les occupants sont-ils responsables de veiller à ce que les autres personnes qu’ils autorisent à se trouver sur la propriété condominiale observent la Loi?
Oui. Les occupants de parties privatives sont tenus de prendre les mesures raisonnablement nécessaires pour veiller à ce que toute personne qu’ils autorisent à se trouver sur la propriété condominiale observe la Loi, la déclaration de la corporation condominiale, les règlements administratifs et les règles de celle-ci. Leurs invités doivent suivre les mêmes règles que sont tenus de suivre les occupants (par exemple, ne pas déranger les autres).

      Paragraphe 213(7)

Pour en savoir plus sur l’obligation des locataires résidentiels de se conformer à la Loi sur les condominiums, à la déclaration de la corporation condominiale, aux règlements et aux règles de celle-ci, consultez l’article 75.1 de la Loi sur la location à usage d’habitation .

      Paragraphe 213(8)

Que peut faire une corporation condominiale si quelqu’un contrevient à la Loi, à la déclaration de la corporation condominiale, aux règlements administratifs ou aux règles de celle-ci?
La corporation condominiale peut prendre les mesures raisonnablement nécessaires pour remédier à une contravention, notamment :

• effectuer des travaux dans une partie privative ou des parties communes;
• enlever des objets des parties communes (voir exemple ci-après).

Toutefois, avant de mettre en œuvre ces mesures, la corporation condominiale doit d’abord donner au propriétaire de la partie privative visé :

• un avertissement écrit décrivant la contravention de façon détaillée et la façon dont la corporation a l’intention de remédier à cette contravention;
• un délai raisonnable pour permettre au propriétaire de la partie privative de remédier à la contravention.

Par exemple, si la déclaration d’une corporation condominiale interdit aux propriétaires de parties privatives d’installer de structure sur leur balcon et qu’un propriétaire de partie privative en installe une malgré tout, la corporation doit remettre au propriétaire un avertissement écrit lui enjoignant d’enlever la structure et lui accorder un délai raisonnable pour qu’il le fasse.

Si le propriétaire d’une partie privative ne se conforme pas à l’exigence, la corporation peut faire enlever la structure. Les coûts engagés pour les travaux permettant de remédier à la contravention peuvent être ajoutés aux dépenses communes que le propriétaire de la partie privative concernée doit payer.

      Paragraphes 215(1), 215(2) et 215(4)

Une corporation condominiale peut-elle empêcher les occupants d’utiliser des installations récréatives (par exemple, une piscine) qui fait partie des parties communes?
Oui. Une corporation condominiale peut empêcher un propriétaire, un locataire ou un autre occupant d’une partie privative, ou toute autre personne qu’ils autorisent à se trouver sur la propriété condominiale, d’utiliser des installations récréatives qui sont une partie commune pendant une période raisonnable si la personne contrevient à une règle ou à un règlement administratif portant sur l’utilisation de ces installations.

Avant d’interdire l’utilisation des installations récréatives, la corporation condominiale doit d’abord donner au contrevenant :

• un avertissement écrit décrivant la contravention de façon détaillée;
• l’occasion de remédier à la contravention (le cas échéant).

Lorsque la corporation condominiale interdit l’utilisation d’installations récréatives à une personne, celle-ci a le droit d’être entendue par le conseil, notamment à l’occasion d’une réunion du conseil.

      Article 216

Amendes

Le conseil d’une corporation condominiale peut-il imposer une amende au propriétaire d’une partie privative en cas de contravention à un règlement administratif ou à une règle?
Oui, le conseil peut imposer une amende à un propriétaire de partie privative si l’une des personnes suivantes contrevient à un règlement administratif ou à une règle de la corporation condominiale :

• le propriétaire de la partie privative;
• le locataire ou un autre occupant de la partie privative du propriétaire;
• une personne autorisée par le propriétaire de la partie privative, par son locataire ou par un autre occupant de la partie privative visée.

Les règlements administratifs de la corporation condominiale doivent établir le montant maximal de l’amende pouvant être imposée à un propriétaire de partie privative en cas de contravention à un règlement administratif ou à une règle. Ce montant est limité par l’article 42 du Règlement sur les condominiums qui indique qu’une corporation condominiale peut :

• imposer une amende de 100 $ au maximum pour chaque contravention;
• imposer cette amende seulement une fois tous les sept jours en cas de contravention continue à un règlement administratif ou à une règle (voir ci-après un exemple de contravention continue);
• imposer une amende au maximum 12 fois pendant une période de 12 mois en cas de contravention continue à un règlement administratif ou à une règle.

Un exemple de contravention continue pourrait être le fait de garder un animal domestique dans une partie privative où il est interdit de le faire. Par comparaison, la tenue d’une fête chaque vendredi soir n’est pas considérée comme une contravention continue (chaque fête représente une contravention distincte).

      Paragraphes 218(1) à 218(4)
      Règlement sur les condominiums, article 42

Le conseil est-il tenu de donner un préavis au propriétaire d’une partie privative avant d’imposer une amende?
Oui. Le conseil doit donner au propriétaire de la partie privative visé un préavis qui indique :

• les détails relatifs à la contravention;
• le montant de l’amende;
• le nombre de fois et la fréquence à laquelle une amende peut être imposée si l’on ne remédie pas à une contravention de type continu (le cas échéant).

Le préavis écrit doit aussi permettre au propriétaire de la partie privative de répondre et d’être entendu en personne à une réunion du conseil. De plus, les propriétaires doivent avoir la possibilité de s’occuper du problème.

      Paragraphe 218(6)

Un propriétaire de partie privative peut-il interjeter appel de la décision du conseil d’imposer une amende?
Oui. Si, après avoir donné au propriétaire d’une partie privative la possibilité d’être entendu, le conseil décide d’imposer une amende, le propriétaire visé peut interjeter appel de la décision du conseil en déposant un avis écrit d’appel auprès du directeur de la Direction de la location à usage d’habitation.

Cela doit être fait dans les 30 jours après que le propriétaire ait reçu un avis écrit indiquant la décision du conseil.

      Paragraphes 218(7) et 218(8)

Pour plus de renseignements sur les appels relatifs aux amendes, allez dans la section « Appel relatif à une amende », sous « °Autres ressources° » sur la page principale, ou cliquez ici.

Autres questions?
Pour en savoir plus sur l’observation de la Loi, sur les amendes et sur le processus d’appel, consultez ce qui suit :

• la partie 12 de la Loi sur les condominiums;
• les articles 42 à 46 du Règlement sur les condominiums.

 

Règlement des différends

Parfois, une personne croit que quelqu’un d’autre ne respecte pas ses obligations ou ne remplit pas ses responsabilités en vertu de la Loi, de la déclaration de la corporation condominiale, des règlements administratifs ou des règles de celle-ci.

Un différend (conflit) entre les parties suivantes peut être résolu par la médiation ou l’arbitrage (voir les définitions ci-après) :

• un propriétaire de partie privative et la corporation condominiale;
• deux propriétaires de parties privatives ou plus;
• le déclarant et la corporation condominiale;
• un propriétaire de partie privative et un occupant d’une autre partie privative (autre qu’un locataire).

      Article 220

Qu’est-ce que la médiation?
La médiation est une façon pour les gens de régler des conflits. La médiation est un processus volontaire (ce qui signifie que toutes les parties au conflit doivent consentir à recourir à la médiation). Le médiateur est une personne neutre (impartiale) qui rencontre les personnes concernées et les aide à parvenir à une entente convenant à toutes les parties.

La médiation est un processus confidentiel (privé). Les parties et le médiateur doivent préserver la confidentialité de tout renseignement échangé au cours du processus de médiation.

      Paragraphes 221(1), 221(3) et 221(5)

Qui choisit le médiateur?
Les parties au conflit choisissent le médiateur.

      Paragraphe 221(1)

Que se passe-t-il en cas de règlement entre les parties?
S’il obtient un règlement entre les parties, le médiateur doit consigner un compte-rendu du règlement par écrit, lequel fait partie de l’entente.
           
      Paragraphe 221(4)

Que se passe-t-il si les parties ne parviennent pas à s’entendre?
Les parties peuvent choisir d’autres moyens de régler le conflit, par exemple en ayant recours aux tribunaux.

      Paragraphe 221(7)

Qui paie le coût du processus de médiation?
Chaque partie au conflit doit payer une partie des coûts — frais et honoraires — de la médiation de l’une ou l’autre des façons suivantes :

• par consentement mutuel;
• selon ce que prévoit le règlement (si le conflit est réglé);
• selon ce que décide le médiateur (si le conflit n’est pas réglé par la médiation).

      Paragraphe 221(6)

Qu’est-ce que l’arbitrage?
L’arbitrage est un processus quasi judiciaire (semblable à un processus judiciaire), où un tiers neutre entend chaque partie au conflit et rend une décision. Toutes les parties au conflit doivent consentir à l’arbitrage. La Loi sur l’arbitrage s’applique aux arbitrages en vertu de l’article 222 de la Loi sur les condominiums.

      Paragraphes 222(1) et 222(3)

Quelle est la différence entre la médiation et l’arbitrage?
Dans la médiation, les parties au conflit essaient de parvenir à une entente avec l’aide d’un médiateur.

Dans l’arbitrage, l’arbitre entend les preuves de chacune des parties au conflit et rend ensuite la décision finale.

Qui choisit l’arbitre?
Les parties au conflit choisissent l’arbitre.

      Paragraphe 222(2)

Qui paie le coût du processus d’arbitrage?
Chaque partie doit payer une partie des frais et honoraires de l’arbitrage dont les parties ont convenu ou qui a été déterminé par la sentence arbitrale (le montant décidé par l’arbitre).

      Paragraphe 222(4)

Que se passe-t-il si l’arbitre est incapable de trancher (n’arrive pas à rendre une décision)?
Si l’arbitre est incapable de trancher et le mentionne expressément par écrit, les parties peuvent choisir tout autre processus judiciaire auquel elles sont admissibles.

      Paragraphe 222(5)

Ordonnances judiciaires

Une autre façon de résoudre un conflit consiste à demander aux tribunaux de rendre une décision sur une question, en présentant une requête d’ordonnance judiciaire.

Qui peut demander au tribunal de rendre une ordonnance?
Les personnes ou entités suivantes peuvent demander au tribunal de rendre une ordonnance de se conformer à une disposition de la Loi, de la déclaration de la corporation condominiale, des règlements administratifs ou des règles :

• le propriétaire d’une partie privative;
• la corporation condominiale;
• le déclarant;
• le propriétaire-promoteur;
• l’occupant d’une partie privative projetée;
• le titulaire d’un instrument enregistré à l’égard d’une partie privative (par exemple, un entrepreneur qui a enregistré un privilège à l’égard d’une partie privative en raison de travaux impayés).

      Paragraphe 223(1)

Quel genre d’ordonnance le tribunal peut-il rendre?
Le tribunal peut rendre l’une ou l’autre des ordonnances suivantes :

• une ordonnance d’observation d’une disposition de la Loi, de la déclaration de la corporation condominiale, des règlements administratifs ou des règles;
• une ordonnance de modification de la déclaration ou du plan (de la façon qu’il précise dans l’ordonnance);
• une ordonnance à des personnes nommées dans l’ordonnance de paiement des dommages-intérêts au requérant en raison de la contravention à la Loi, à la déclaration, aux règlements administratifs ou aux règles;
• une ordonnance d’accomplissement d’une obligation prévue par la Loi, la déclaration ou les règlements administratifs;
• une ordonnance de cessation d’une contravention;
• une ordonnance de nomination d’un administrateur judiciaire;
• une ordonnance de paiement des frais;
• toute autre ordonnance qu’il estime juste et équitable.

      Paragraphe 223(2)

Que se passe-t-il si le tribunal nomme un administrateur judiciaire?
Si le tribunal nomme un administrateur judiciaire, l’ordonnance établira la durée du mandat de l’administrateur judiciaire, ainsi que les modalités de sa nomination et ses pouvoirs et attributions. La corporation condominiale doit payer l’administrateur judiciaire à l’aide du fonds des dépenses communes.

      Paragraphes 223(3), 223(4) et 223(5)

Que se passe-t-il si je ne comprends pas mes droits?
Si vous êtes un propriétaire de partie privative, une corporation condominiale ou toute autre personne visée par la Loi, par la déclaration de la corporation condominiale ou par les règlements administratifs, vous pouvez demander au tribunal une ordonnance déclarant quels sont vos droits et obligations.

      Article 224

Que se passe-t-il si je pense qu’il y a eu une conduite répréhensible?
Vous pouvez demander au tribunal de rendre une ordonnance, si vous êtes :

• le propriétaire d’une partie privative;
• la corporation condominiale;
• l’acheteur d’une partie privative projetée;
• le déclarant ou le propriétaire-promoteur;
• le titulaire d’un instrument enregistré à l’égard d’une partie privative.
  
  

Qu’entend-on par conduite répréhensible?
Selon la Loi, « conduite répréhensible » s’entend :

• d’une façon de gérer qui, de la part de la corporation condominiale, est abusive (trop sévère) ou préjudiciable (cause des dommages) à l’excès envers le requérant ou néglige injustement ses intérêts (n’en tient pas compte);
• d’une façon d’exercer ses pouvoirs qui, de la part du conseil, est abusive ou préjudiciable à l’excès envers le requérant ou néglige injustement ses intérêts;
• de la conduite du déclarant ou du propriétaire-promoteur qui est abusive ou préjudiciable à l’excès envers le requérant ou néglige injustement les intérêts du requérant, d’un acheteur ou d’un acheteur potentiel.

Si une personne croit que quelqu’un s’est comporté de manière répréhensible, elle peut consulter un avocat.

      Paragraphes 225(1) et 225(2)

Que peut faire le tribunal s’il constate qu’une conduite répréhensible a eu lieu?
Le tribunal peut rendre l’une ou l’autre des ordonnances suivantes :

• une ordonnance interdisant la conduite à l’origine de la requête;
• une ordonnance enjoignant de modifier (de changer) la déclaration ou le plan de la corporation condominiale;
• une ordonnance prévoyant des directives pour que la conduite répréhensible cesse ou ne se reproduise plus;
• une ordonnance enjoignant le paiement d’une indemnisation au requérant, s’il a subi une perte ou des dommages en raison de la conduite répréhensible;
• une ordonnance de paiement des frais;
• toute autre ordonnance qu’il estime juste et équitable.

      Paragraphe 225(3)

Autres questions?
Pour en savoir plus sur l’observation de la Loi, sur le règlement des différends ou sur les ordonnances judiciaires, consultez ce qui suit :

• la partie 12 de la Loi sur les condominiums.

 

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