La corporation condominiale

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Quelle est la mission de la corporation condominiale?
Elle a pour mission d’administrer le bien et les parties communes au nom des propriétaires de parties privatives (en conformité avec la Loi sur les condominiums).

      Paragraphe 85(1)

Quelles sont les obligations (responsabilités) de la corporation condominiale?
Ses obligations sont de gérer et d’administrer les parties communes et les éléments d’actif communs de la corporation.

      Paragraphe 85(2)

La corporation condominiale peut-elle conclure des conventions?
Oui. Elle peut conclure des conventions liées à sa mission ou à une obligation, dont voici des exemples :

• une convention de gestion immobilière;
• un bail commercial portant sur la totalité ou une portion des parties communes (p. ex., un dépanneur);
• une convention de fourniture de biens (produits) et de services à la corporation condominiale (p. ex., tapis antidérapant dans le hall, entretien des surfaces gazonnées, opérations de déneigement).

      Paragraphe 85(3), article 87

La corporation condominiale peut acheter, vendre, grever d’une hypothèque ou disposer d’une autre façon des biens réels (p. ex., terrain, bâtiments) ou personnels (p. ex., véhicules, outils, fournitures). Cependant, elle ne peut le faire que dans un but compatible avec sa mission ou pour remplir une obligation. Certaines dispositions ne peuvent se faire qu’avec le consentement écrit des propriétaires de parties privatives.  

      Paragraphes 88(1) et 88(2)

Quels sont les contrôles régissant la manière d’assurer la gouvernance (gestion) de la corporation condominiale?
Le conseil d’administration doit assurer la gouvernance de la corporation condominiale de la manière prescrite par la Loi sur les condominiums et ses règlements, sa déclaration et les règlements administratifs.

      Article 86

 

Conseil d’administration

Qu’est-ce que le conseil d’administration?
Il s’agit d’un groupe formé de propriétaires de parties privatives élus qui est responsable de l’exercice des pouvoirs et de l’exécution des obligations de la corporation condominiale. Parmi ces obligations, mentionnons l’établissement et la perception des contributions des propriétaires pour les dépenses communes, l’embauche d’entrepreneurs, le paiement des factures de la corporation et la gestion du fonds de réserve.

      Paragraphe 94(1)

Qui siège au conseil d’administration?
Les propriétaires de parties privatives qui siègent au conseil sont élus. L’élection du premier conseil d’administration a lieu à l’assemblée de transfert suivant la vente de la majorité des parties privatives par le déclarant (voir le déclarant et le conseil du déclarant pour en savoir plus).

De plus amples renseignements au sujet des assemblées générales sont fournis ci‑dessous.

      Paragraphe 94(1), article 95

Qui peut être élu comme administrateur?
Sauf indication contraire dans les règlements administratifs de la corporation condominiale :

• un administrateur doit être propriétaire d’une partie privative ou, dans le cas d’une partie privative appartenant à une corporation, doit être un représentant de cette corporation.
• Si une partie privative appartient à plusieurs propriétaires, un seul d’entre eux peut siéger comme administrateur à un moment donné (sauf si les règlements administratifs prévoient que chaque propriétaire est un administrateur).
• Si une corporation possède une ou plusieurs parties privatives, un seul représentant de la corporation peut siéger au conseil à un moment donné.

      Articles 96 et 97

Quelles sont les obligations des administrateurs et des dirigeants en exerçant les attributions de la corporation?
Chaque administrateur et dirigeant (p. ex., président, secrétaire, trésorier) doit :

• agir avec intégrité et de bonne foi au mieux des intérêts de la corporation;
• agir avec soin et compétence, comme le ferait en pareille circonstance une personne avisée.

Remarque : Les administrateurs et les dirigeants doivent informer le conseil d’administration par écrit de tout conflit d’intérêts qu’ils pourraient avoir.

      Paragraphes 94(2) et 105(1), articles 106 et 107

Qu’est-ce qu’un quorum?
Un quorum correspond au nombre minimum de personnes requis pour qu'une réunion ait lieu. Le quorum du conseil d’administration est fixé à la majorité des administrateurs. Au moment d’établir s’il y a quorum, les postes d’administrateurs qui sont vacants sont pris en compte dans le nombre total d’administrateurs.

      Article 100, paragraphe 102(1)

Comment les postes vacants sont-ils pourvus au sein du conseil?
S’il y a un poste vacant, les autres membres du conseil (à la condition que le quorum soit atteint) peuvent nommer toute personne qualifiée à titre d’administrateur. Cette personne occupera ce poste jusqu’à l’assemblée générale suivante, lorsque les propriétaires de parties privatives devront élire un administrateur pour pourvoir le poste vacant.

Le conseil peut aussi réduire le nombre d’administrateurs au moyen d’un vote. Cependant, le nombre d’administrateurs ne peut être inférieur au nombre minimal fixé par la déclaration ou les règlements administratifs.

      Paragraphes 102(2) et 102(3)

S’il est impossible d’atteindre le quorum en raison de postes vacants au sein du conseil, les autres administrateurs doivent convoquer une assemblée générale des propriétaires de parties privatives pour pourvoir tous les postes vacants. Cette assemblée générale doit être convoquée dans les 30 jours qui suivent la perte du quorum.

      Paragraphe 102(5)

Besoin d’en savoir davantage?
Pour de plus amples renseignements au sujet des corporations condominiales et des conseils d’administration, veuillez consulter:

• la Partie 6 de la Loi sur les condominiums.

 

Assemblées générales

Quand le conseil d’administration de la corporation condominiale doit-il tenir une assemblée générale annuelle?
Le conseil doit tenir une assemblée générale annuelle dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice financier de la corporation. L’assemblée peut être annulée seulement si tous les propriétaires de parties privatives ayant le droit de vote :

• renoncent (par écrit) à l’obligation de tenir l’assemblée;
• consentent (par écrit) aux résolutions qui portent sur l’élection de nouveaux administrateurs ou toute autre question.

      Article 110

Que se passe-t-il à l’assemblée générale annuelle?
Les propriétaires de parties privatives y élisent les nouveaux administrateurs du conseil. Les propriétaires de parties privatives ne peuvent voter que s’ils sont présents à l’assemblée ou représentés par procuration (une personne les représente à l’assemblée). Les administrateurs sont élus au conseil pour des mandats d’une durée d’un an (sauf indication contraire dans les règlements administratifs).

      Article 111

Les propriétaires de parties privatives doivent aussi nommer un vérificateur à chaque assemblée générale annuelle, y compris à la première. Le vérificateur doit être :  

• un comptable agréé;
• un comptable en management accrédité; ou
• un comptable général licencié.

Le vérificateur fait rapport aux propriétaires de parties privatives de sa vérification des états financiers annuels de la corporation.

REMARQUE :  Si une corporation condominiale compte moins de 10 parties privatives, elle n’a pas à nommer de vérificateur, pourvu que tous les propriétaires renoncent par écrit à une vérification jusqu’à l’assemblée générale annuelle suivante.

      Articles 73 et 156, Règlement sur les condominiums, paragraphe 33(1)

Les personnes qui suivent n’ont pas qualité pour être vérificateurs :

• un administrateur, dirigeant ou employé de la corporation condominiale (ou le conjoint, conjoint de fait, fils ou fille d’un administrateur ou dirigeant, ou le fils ou la fille du conjoint ou conjoint de fait d’un administrateur ou dirigeant);
• un gestionnaire, au titre d’une convention de gestion immobilière avec la corporation condominiale;
• un associé, employé ou employeur d’un administrateur, dirigeant ou employé de la corporation condominiale;
• un propriétaire ou occupant d’une partie privative du condominium;
• une personne qui possède un intérêt direct ou indirect dans une convention ou une opération à laquelle la corporation condominiale est partie.

      Paragraphe 156(2), article 158
      Règlement sur les condominiums, paragraphe 33(2)

À l’assemblée générale annuelle, les propriétaires de parties privatives peuvent soulever pour discussion toute question liée aux opérations de la corporation condominiale. Cependant, seules les affaires courantes peuvent faire l’objet d’un vote, à moins que la question en cause n’ait été clairement mentionnée dans l’avis de convocation.

      Article 112, paragraphe 124(1)

Le conseil de la corporation condominiale doit vérifier le caractère suffisant de sa police d’assurance et en faire rapport à chaque assemblée générale annuelle.

      Article 195

Au moins une fois par année, à l’occasion d’une assemblée générale des propriétaires de parties privatives, comme l’assemblée générale annuelle, le conseil est tenu de faire rapport aux propriétaires de parties privatives du solde du fonds de réserve et d’étudier l’évaluation la plus récente du fonds de réserve.

      Paragraphe 144(3)

Une assemblée générale extraordinaire peut-elle être convoquée?
Oui. Le conseil peut en tout temps convoquer une assemblée générale extraordinaire pour y débattre d’une question, comme l’adoption d’une résolution.

Le propriétaire d’une partie privative peut demander la tenue d’une assemblée générale extraordinaire en remettant au conseil une demande écrite signée par des propriétaires qui possèdent au moins 25 % des parties privatives.

• La demande écrite doit énoncer d’une façon suffisamment détaillée la nature de la question à débattre pour permettre aux propriétaires de décider s’ils y assisteront ou s’y feront représenter par procuration.
• S’il s’agit de la destitution d’un administrateur, la demande doit indiquer le nom de l’administrateur et les motifs de sa destitution.

      Paragraphes 113(1), 114(1) et 114(3)

Lorsqu’il reçoit une demande écrite en vue de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, le conseil :

• soit convoque et tient l’assemblée générale extraordinaire dans les 35 jours qui suivent,
• soit ajoute les questions à débattre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle (si les propriétaires de parties privatives qui ont signé la demande en conviennent).

      Paragraphe 115(1)

Si le conseil reçoit une demande écrite, mais omet de convoquer une assemblée générale extraordinaire, le propriétaire signataire de la demande peut lui‑même convoquer l’assemblée générale extraordinaire, laquelle doit se tenir dans les 45 jours qui suivent la convocation.

      Paragraphe 115(2)

Le propriétaire qui a convoqué l’assemblée générale extraordinaire peut demander à la corporation condominiale de lui rembourser les dépenses raisonnables qu’il engage.

      Paragraphe 115(3)

Quelle forme doit prendre les avis de convocation aux assemblées générales?
Les propriétaires de parties privatives doivent recevoir un avis de convocation à chaque assemblée générale. L’avis de convocation :

• est donné par écrit;
• précise la date, l’heure et le lieu de l’assemblée;
• précise la nature des questions à y débattre;
• est accompagné des projets de modification à la déclaration, aux règlements administratifs, aux règles ou aux conventions qui y seront étudiées;
• est accompagné de la demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire faite par un propriétaire (si l’assemblée est tenue pour cette raison).

      Paragraphe 116(1)

Quel est le délai d’envoi d’un avis de convocation à une assemblée générale?
Le délai minimal d’envoi de l’avis de convocation est de 30 jours avant la tenue de l’assemblée pour étudier une question qui doit être tranchée par le consentement écrit des propriétaires de parties privatives. Si un consentement écrit n’est pas requis, les règlements administratifs de la corporation condominiale peuvent prévoir un délai plus court.

      Paragraphes 116(2) et 116(3)

Quels genres de questions nécessitent un consentement écrit des propriétaires de parties privatives au cours d’une assemblée générale?

• En font partie, par exemple, les propositions :
• de modifier la déclaration ou le plan de la corporation condominiale (paragraphe 24(1));
• d’acquérir, de grever (p. ex., prêt hypothécaire) ou d’aliéner des biens réels (paragraphe 88(2));
• d’affecter le surplus du fonds de réserve à d’autres fins (paragraphe 143(4));
• d’apporter une modification importante aux parties communes, aux éléments d’actif communs ou aux services ou commodités que la corporation condominiale fournit aux propriétaires de parties privatives (paragraphe 176(1)).

L’avis de convocation à une assemblée générale doit être remis, dans les délais prescrits :

• à tous les propriétaires de parties privatives qui ont donné à la corporation condominiale leurs noms et adresses de signification;
• à tous les créanciers hypothécaires qui sont autorisés à exercer les droits de vote du propriétaire ou à donner ou refuser en son nom un consentement, et qui ont donné leurs noms et adresses de signification.

      Paragraphe 116(4)

La corporation condominiale peut-elle décider de ne pas tenir une assemblée générale?
Oui. Si tous les propriétaires de parties privatives en conviennent par écrit avant la date à laquelle une assemblée générale annuelle doit se tenir, l’assemblée n’aura pas lieu. Cependant, les propriétaires doivent consentir par écrit aux résolutions qui portent sur :

• l’élection d’un nouveau conseil d’administration par acclamation (élection sans scrutin, parce que non contestée);
• toute autre question.

      Paragraphe 110(2)

Si tous les propriétaires de parties privatives ayant droit de vote renoncent à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire et donnent leur consentement écrit à toute résolution proposée, l’assemblée peut être annulée.

      Paragraphe 113(2)

Le propriétaire d’une partie privative doit-il assister à une assemblée générale en personne?
Pas nécessairement. Le propriétaire d’une partie privative peut participer à une assemblée générale par téléconférence ou vidéoconférence, si les règlements administratifs de la corporation l’autorisent. En pareil cas, le propriétaire est réputé être présent à l’assemblée générale.

      Paragraphes 119(1) et 119(2)

Le propriétaire d’une partie privative peut aussi désigner une personne pour agir en son nom par procuration. Le titulaire de la procuration peut faire tout ce qu’accomplit normalement le propriétaire au cours d’une assemblée (p. ex., voter, proposer et seconder une motion, participer au débat), sauf indication contraire dans la procuration.

Les règlements administratifs de la corporation condominiale peuvent exiger que la nomination d’un titulaire d’une procuration soit faite par écrit. La procuration peut porter sur une assemblée ou une résolution en particulier, ou peut être générale. La procuration est révocable en tout temps.

      Paragraphe 128(1) à (4)

Le propriétaire d’une partie privative peut aussi autoriser une personne à donner son consentement écrit à sa place, mais seulement pour une question particulière. L’autorisation de donner un consentement doit se faire par écrit et les règlements administratifs de la corporation condominiale peuvent exiger que la personne qui donne le consentement signe l’autorisation. Le propriétaire de la partie privative peut révoquer l’autorisation en tout temps.

      Paragraphes 129(1) à (3)

Cependant, le propriétaire d’une partie privative, autre qu’un déclarant ou propriétaire-promoteur, ne peut nommer les personnes qui suivent titulaires d’une procuration, ou les autoriser à donner un consentement à sa place :

• les employés et mandataires de la corporation condominiale;
• le déclarant ou l’un de ses employés ou mandataires, ainsi que toute autre personne qui a un lien de dépendance avec lui;
• le propriétaire-promoteur ou l’un de ses employés ou mandataires, ainsi que toute autre personne qui a un lien de dépendance avec lui;
• la personne qui fournit des services de gestion immobilière à la corporation au titre d’une convention de gestion immobilière ou l’un des employés ou mandataires.

Remarque : Toute mesure prise ou consentement donné par une ou l’autre de ces personnes sont nuls.

      Paragraphes 128(5) et 129(4)

Quel est le quorum établi pour une assemblée générale?
Pour qu’une assemblée générale des propriétaires de parties privatives ait lieu, le nombre de propriétaires présents doit atteindre un certain pourcentage. C’est ce qu’on appelle un quorum.

La Loi exige la présence ou la représentation par procuration à l’assemblée des propriétaires de parties privatives qui détiennent au moins 33 % des droits de vote. La déclaration de la corporation condominiale peut prévoir un pourcentage supérieur.

Cependant, si la corporation condominiale compte moins de quatre parties privatives ou quatre propriétaires, la présence ou la représentation par procuration à l’assemblée des propriétaires de parties privatives qui détiennent au moins 66 % des droits de vote (ou plus si la déclaration de la corporation l’exige) est requise pour qu’il y ait quorum.

      Paragraphe 117(1)

Si le quorum n’est pas atteint 30 minutes après l’heure à laquelle l’assemblée devait commencer, le conseil peut ajourner l’assemblée. La corporation condominiale doit prendre les mesures raisonnables pour informer les propriétaires qui ont droit de vote, les créanciers hypothécaires autorisés et les titulaires d’une procuration présents à l’assemblée de l’ajournement à une autre date, un autre lieu et une autre heure.

Si, à l’assemblée suivante, le quorum n’est pas atteint 30 minutes après l’heure où elle devait commencer, les propriétaires de parties privatives présents (ou représentés par procuration) constituent le quorum.

      Article 118

 

Votes et consentements

Pour être valide, un vote doit avoir été tenu à une assemblée générale des propriétaires de parties privatives dûment convoquée et lors de laquelle le quorum est atteint.

À l’exception des affaires courantes et des questions de procédure, une question ne peut être soumise au vote à une assemblée générale sans avoir été clairement mentionnée dans l’avis de convocation. (Cette disposition ne s’applique pas si tous les propriétaires de parties privatives, ou créanciers hypothécaires ayant droit de vote, sont présents ou représentés par procuration et ne s’opposent pas au vote sur la question.)

      Article 123 et paragraphe 124(1)

Quels sont les droits de vote des créanciers hypothécaires?
Certaines hypothèques permettent au créancier hypothécaire (l’institution ou la personne détenant l’hypothèque) d’exercer les droits de vote ou donner ou refuser un consentement, comme s’il était le propriétaire de la partie privative. Ces droits ne peuvent être exercés qu’à la condition d’avoir informé par écrit la corporation condominiale de l’existence de l’hypothèque et de lui avoir donné son adresse de signification. Sinon, c’est le propriétaire de la partie privative qui exerce ces droits, s’il est autorisé à le faire.

      Article 126

Quels sont les droits de vote des propriétaires de parties privatives?
La déclaration de la corporation condominiale énonce les droits de vote des propriétaires de parties privatives. La déclaration peut accorder plus de droits de vote à certains propriétaires de parties privatives qu’à d’autres.

Un propriétaire peut exercer son droit de vote à une assemblée générale en personne ou par procuration. Un propriétaire peut également autoriser une personne à donner son consentement à sa place.

Les règlements administratifs de la corporation condominiale peuvent empêcher le propriétaire d’une partie locative d’exercer son droit de vote ou de donner son consentement si sa contribution aux dépenses communes ou au fonds de réserve est en retard d’au moins 30 jours.

En pareil cas, son droit n’est pas pris en compte dans l’exercice du vote ou l’obtention du consentement. Le propriétaire peut récupérer son droit de voter ou de donner son consentement si le paiement des arriérés et de tous les frais afférents est effectué avant la tenue de l’assemblée ou l’expiration de la période prévue pour donner son consentement.

      Articles 120, 125 et 127, paragraphe 129(1) et alinéa 167(1)y)

Besoin d’en savoir davantage?
Pour de plus amples renseignements au sujet de la corporation condominiale en général, veuillez consulter :

• la Partie 6 de la Loi sur les condominiums.

 

haut de page