Points saillants de la nouvelle Loi sur les condominiums du Manitoba

Modifications apportées aux dispositions législatives sur les condominiums

 

Introduction
La nouvelle Loi sur les condominiums du Manitoba et ses règlements d’application sont entrés en vigueur le 1^er février 2015. 

La nouvelle loi comprend d’importants changements en ce qui a trait à l’aménagement, à l’achat et à la vente, au droit de propriété et au fonctionnement des condominiums. Les modifications s’appliqueront à tous les aménagements de condominiums au Manitoba (peu importe la taille et le caractère récent ou non de l’aménagement). 

Toutes les corporations condominiales ainsi que les conseils d’administration, les propriétaires de parties privatives, les promoteurs, les gestionnaires et les agents immobiliers de ces corporations devront se conformer aux nouvelles dispositions législatives.

Déclaration, règlements administratifs et règles
La déclaration, les règlements administratifs et les règles d’une corporation condominiale doivent être conformes à la nouvelle loi et à ses règlements d’application. Toutefois, certains des changements apportés ne s’appliquent à une corporation condominiale et aux propriétaires de parties privatives que si la déclaration, les règlements administratifs ou les règles de la corporation condominiale sont modifiés pour y inclure le changement souhaité. (Par exemple, les conseils de corporations condominiales qui désirent avoir la possibilité d’imposer des amendes, ce qui est prévu dans la nouvelle loi, doivent inclure des dispositions en ce sens dans les règlements administratifs de leur corporation condominiale.)

Parfois, la Loi fixe des exigences minimales. Par exemple, la nouvelle loi établit que le quorum, lors d’une assemblée générale d’une corporation condominiale (qui compte au moins quatre parties privatives), est de 33 % ou le pourcentage supérieur que prévoit la déclaration de la corporation condominiale.

Changements importants : points saillants

(REMARQUE : En cas de divergence entre le contenu du présent site Web et la Loi et ses règlements d’application, la Loi et ses règlements ont préséance.)

1. Obligations des administrateurs
   

    En vertu de la nouvelle loi
   Les administrateurs siégeant au conseil d’administration, y compris au conseil du déclarant, ont l’obligation d’agir avec intégrité et de bonne foi, au mieux des intérêts de la corporation condominiale. Ils doivent exercer leurs fonctions avec soin, diligence et compétence, comme le ferait, en pareilles circonstances, une personne raisonnable et avisée (prudente).

   En vertu de l’ancienne loi
   Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

2. Évaluations du fonds de réserve
   

   En vertu de la nouvelle loi
   Les corporations condominiales doivent prévoir une évaluation initiale du fonds de réserve ainsi que des mises à jour tous les cinq ans. L’évaluation du fonds de réserve donne aux conseils, aux propriétaires de parties privatives et aux acheteurs de parties privatives des renseignements sur la somme à conserver dans le fonds de réserve pour payer le coût des réparations importantes et des remplacements des parties communes (par exemple, le toit, les installations de chauffage).  

   Qui peut effectuer l’évaluation du fonds de réserve?
   Le règlement permet aux petites corporations condominiales (qui comptent au maximum neuf parties privatives, ont un maximum de deux étages et ne disposent ni d’ascenseur ni de garage souterrain) de faire mener l’évaluation du fonds de réserve par quelqu’un qui connaît bien les composantes de la corporation et qui peut être associé à la corporation condominiale. Toutefois, les corporations de plus grande taille doivent embaucher des professionnels qualifiés, qui ne sont pas liés à la corporation, pour réaliser les évaluations du fonds de réserve. 

   Quand les évaluations doivent-elles être menées?

   Les corporations condominiales créées avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi :

   • doivent prévoir une évaluation du fonds de réserve dans les trois ans suivant l’entrée en vigueur de la loi sauf si les deux conditions suivantes sont remplies :
     • la corporation a fait effectuer une étude à l’égard du fonds de réserve dans les deux ans avant l’entrée en vigueur de la Loi,
       et
     • le conseil estime que l’étude actuelle répond largement aux exigences établies en vertu des articles 19 à 23 du Règlement sur les condominiums.

   Même si une corporation condominiale satisfait aux deux conditions indiquées précédemment, elle doit malgré tout procéder à la mise à jour de l’évaluation du fonds de réserve au plus tard à la fin de la cinquième année visée par l’évaluation.

   Les nouvelles corporations condominiales créées le jour de l’entrée en vigueur de la Loi ou après cette date :

   • doivent prévoir une évaluation du fonds de réserve dans les trois ans après l’enregistrement de la déclaration et du plan de la corporation.

   Que se passe-t-il en cas de conversion en condominium ou de vente reportée?
   Le déclarant ou le propriétaire-promoteur doit veiller à ce qu’une évaluation du fonds de réserve ait été faite et, si nécessaire, mise à jour avant de conclure la vente de toute partie privative dans les cas suivants :

   • la conversion en condominium (par exemple, enregistrer un immeuble d’appartements ou un entrepôt comme condominium);
   • la vente retardée des parties privatives (par exemple, un immeuble d’appartements enregistré précédemment comme condominium, mais utilisé strictement pour la location avant la vente des parties privatives).

   Contributions, rapports et ventes

   Pour déterminer le montant total des contributions annuelles au fonds de réserve, les administrateurs (qui ont l’obligation d’agir au mieux des intérêts de la corporation) doivent prendre en compte le solde du fonds recommandé dans la dernière évaluation du fonds de réserve ou sa mise à jour. 

   Au moins une fois par année, le conseil est tenu de faire rapport aux propriétaires de parties privatives du solde courant du fonds de réserve et d’étudier avec les propriétaires l’évaluation la plus récente du fonds de réserve.

   Quand une partie privative de condominium est vendue, l’acheteur doit être informé du solde courant du fonds de réserve ainsi que du solde recommandé dans l’évaluation du fonds de réserve.

   En vertu de l’ancienne loi
   Toutes les corporations de condominium devaient avoir un fonds de réserve, mais les études à l’égard d’un fonds de réserve n’étaient pas obligatoires. La seule exigence était la suivante : si une étude à l’égard d’un fonds de réserve était effectuée, le vendeur devait fournir une copie de cette étude à l’acheteur.

3. Amendes
   

   En vertu de la nouvelle loi
   Les corporations condominiales peuvent adopter des règlements administratifs qui permettent à leurs conseils d’imposer des amendes au propriétaire d’une partie privative si lui-même, son locataire ou un autre occupant de la partie privative, ou une personne qu’ils autorisent à se trouver sur la propriété condominiale, contrevient aux règlements administratifs ou aux règles de la corporation. En cas de contravention, l’amende maximale permise par règlement est de 100 $. En cas de contravention continue (par exemple, dans le cas d’une antenne parabolique installée sur un balcon, ce qui contrevient à un règlement administratif de la corporation) l’amende ne peut pas être imposée plus d’une fois par semaine, et pas plus de 12 fois par année. Il est possible d’interjeter appel de la décision du conseil d’imposer une amende auprès de la Direction de la location à usage d’habitation.

   En vertu de l’ancienne loi
   Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

4. Droit de louer une partie privative et montant maximal des droits de location (convention de location ou bail commercial)
   

   En vertu de la nouvelle loi
   Une corporation condominiale ne peut pas empêcher les propriétaires de louer leurs parties privatives résidentielles ou commerciales. Cependant, la corporation condominiale peut percevoir des droits de location (s’élevant au maximum à 1 500 $) auprès des propriétaires qui souhaitent louer leur partie privative. La corporation condominiale ne peut affecter ces droits de location qu’au paiement des réparations des parties communes et au nettoyage exceptionnel (qui va au-delà du nettoyage généralement requis) des parties communes en raison des dommages causés par le locataire ou le locataire commercial. Le solde restant doit être rendu au propriétaire de la partie privative à la fin de la location ou de la location commerciale.
   Une corporation condominiale qui a déjà demandé à un propriétaire de partie privative des droits de location s’élevant à plus de 1 500 $ doit rembourser toute portion non utilisée dans les 90 jours après que la Loi sur les condominiums soit entrée en vigueur.

   En vertu de l’ancienne loi
   Aucune limite n’était fixée quant au montant qu’une corporation de condominium pouvait imposer à un propriétaire désirant louer sa partie privative dans le cadre d’une convention de location ou d’un bail commercial. Bien que la Loi n’autorisait pas les corporations de condominium à interdire la location, les droits de location élevés pouvaient servir à dissuader les propriétaires de louer leurs parties privatives.

5. Dossiers et tenue de dossiers

   En vertu de la nouvelle loi
   La corporation condominiale doit tenir des dossiers complets et précis de ses activités. L’ article 131 de la Loi et l’ annexe C du Règlement énumèrent les documents à conserver et la durée pendant laquelle il faut le faire. La corporation doit conserver une version papier des documents ou être en mesure de produire ces documents en format électronique (sur ordinateur) lisible. La corporation doit aussi veiller à ce que les documents soient gardés en lieu sûr.

   En vertu de l’ancienne loi
   Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

6. Communication de renseignements lors de la vente d’une partie privative

   En vertu de la nouvelle loi
   Les acheteurs de parties privatives de condominium ont le droit d’obtenir plus de renseignements qu’auparavant sur l’aménagement du condominium et sur la partie privative visée.

7. Droit d’annulation au cours du délai de réflexion

   En vertu de la nouvelle loi
   Les personnes qui envisagent d’acheter une partie privative de condominium disposeront d’un délai plus long pour examiner les renseignements complexes (et détaillés) que l’acheteur est tenu de leur fournir. Le nouveau délai de réflexion se termine sept jours après la conclusion de la convention d’achat ou après la date où l’acheteur a reçu les renseignements obligatoires, selon ce qui se produit en dernier. Durant le délai de réflexion, l’acheteur peut annuler la convention d’achat pour quelque motif que ce soit .

   En vertu de l’ancienne loi
   Le délai de réflexion était de 48 heures.

8. Droit d’annulation – modifications importantes

   En vertu de la nouvelle loi
   Les vendeurs sont tenus d’informer les acheteurs de toute modification importante des renseignements se trouvant dans les documents d’information. Un acheteur qui apprend qu’il y a eu une modification importante – avant de prendre possession de la partie privative – peut annuler son achat. Les acheteurs peuvent intenter une action en justice s’ils prennent possession de leur partie privative et découvrent une modification importante dont ils n’avaient pas été informés.

   En vertu de l’ancienne loi
   Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

9. Contenu d’une déclaration

   En vertu de la nouvelle loi
   Des modifications ont été apportées et des exigences ont été ajoutées dans la partie 2 de la Loi en ce qui concerne le contenu des déclarations et l’enregistrement de celles-ci.

10. Conseil du déclarant et assemblées des propriétaires de parties privatives

    En vertu de la nouvelle loi
    Le déclarant nomme le premier conseil d’administration de la corporation condominiale. Ce conseil gère la propriété jusqu’à l’assemblée de transfert, laquelle se tient lorsque le déclarant cesse d’être le propriétaire de la majorité des parties privatives. Le conseil du déclarant doit tenir la première assemblée générale des propriétaires de parties privatives dans l’année qui suit le premier transfert de propriété d’une partie privative par le déclarant.

    À l’assemblée, les propriétaires de parties privatives (sauf le déclarant) peuvent élire deux administrateurs au conseil du déclarant. Cela donne aux propriétaires de parties privatives la possibilité de s’exprimer sur la façon dont l’aménagement est géré avant l’ assemblée de transfert .

    Dans les six mois après que le déclarant cesse d’être propriétaire de la majorité des parties privatives, le conseil du déclarant doit tenir une assemblée de transfert. Celle-ci vise à remplacer le conseil du déclarant par un nouveau conseil d’administration élu par tous les propriétaires de parties privatives. Lors de cette assemblée, le conseil du déclarant doit procéder au transfert des documents et des objets nécessaires (par exemple, les clés) au nouveau conseil.

    En vertu de l’ancienne loi
    L’ancienne loi ne donnait pas aux propriétaires de parties privatives le droit d’élire des administrateurs au conseil du déclarant. Elle n’exigeait pas d’assemblée générale des propriétaires de parties privatives avant l’assemblée de transfert.

11. Résiliation de conventions conclues par le conseil du déclarant

    En vertu de la nouvelle loi
    Le conseil d’administration élu par les propriétaires de parties privatives pourra résilier plusieurs types de conventions conclues par le conseil du déclarant, y compris les conventions de gestion immobilière et les conventions visant à fournir régulièrement des biens ou des services.

    En vertu de l’ancienne loi
    Les conventions ne pouvaient pas être résiliées sous le régime de l’ancienne loi.

12. Assemblées générales

    En vertu de la nouvelle loi
    Les renseignements concernant les assemblées générales se trouvent dans la partie 6 de la Loi. Les nouvelles dispositions comprennent ce qui suit :

    • une façon de gérer la difficulté à obtenir le quorum pour que le conseil exerce ses attributions à une assemblée générale;
    • la capacité des propriétaires de parties privatives de demander une assemblée générale extraordinaire;
    • l’utilisation de moyens modernes pour participer aux réunions, par exemple la téléconférence.

    En vertu de l’ancienne loi
    Les exigences en matière d’assemblées générales n’étaient pas détaillées dans l’ancienne loi. Les anciennes dispositions législatives traitaient principalement de l’avis devant être remis aux propriétaires de parties privatives concernant les réunions à venir et les exigences en matière de quorum. Les autres exigences concernant les réunions générales étaient établies par chacune des corporations de condominium.

13. Votes et consentements
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Sauf si un pourcentage supérieur est prévu par la Loi ou par la déclaration de la corporation condominiale, les questions soumises aux propriétaires à une assemblée générale sont tranchées par le vote de la majorité des droits de vote détenus par les propriétaires présents ou représentés par procuration à l’assemblée.

    Sauf dans le cas de modifications mineures de la déclaration et du plan, il est nécessaire d’obtenir le consentement écrit de suffisamment de propriétaires pour représenter au moins 80 % des droits de vote totaux de la corporation condominiale.

    Bien que les règlements administratifs soient rédigés, modifiés (changés) ou abrogés par le conseil, ils entrent en vigueur seulement lorsqu’ils ont été :

    • confirmés par un vote représentant au moins 75 % des droits de vote détenus par les propriétaires de parties privatives (qui sont présents ou représentés par procuration à l’assemblée générale),
      et
    • enregistré au Bureau des titres fonciers.  

    Les règlements administratifs doivent être raisonnables et compatibles avec la Loi et la déclaration.

    Les règles sont aussi rédigées, modifiées et abrogées par le conseil. À partir du jour où les propriétaires de parties privatives reçoivent un avis de règle, de modification ou d’abrogation, ils disposent de 30 jours pour demander une assemblée afin d’exercer leur droit de vote. Si personne ne demande la tenue d’une assemblée, la règle entre en vigueur 31 jours après que les propriétaires de parties privatives aient reçu l’avis.

    Les règles doivent être raisonnables et compatibles avec la Loi, la déclaration et les règlements administratifs. Contrairement aux règlements administratifs, les règles n’ont pas à être enregistrées.

    En vertu de l’ancienne loi
    La question du vote et des droits de vote n’était pas traitée de manière aussi détaillée.

14. Vérificateur

    En vertu de la nouvelle loi
    Les propriétaires de parties privatives doivent nommer un vérificateur tous les ans, à compter de la première assemblée générale, pour leur faire rapport de sa vérification des états financiers de la corporation condominiale.

    Une corporation condominiale comptant un maximum de neuf parties privatives peut décider de ne pas mener de vérification, si tous les propriétaires y consentent chaque année.

    En vertu de l’ancienne loi
    Les corporations de condominium n’étaient pas tenues de nommer un vérificateur.

15. État des projections financières
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Les déclarants qui vendent au moins une partie privative (ou au moins une partie privative projetée) doivent préparer un état des projections financières (budget) couvrant une période de 12 mois. Celle-ci doit commencer le premier mois où tous les propriétaires de parties privatives sont tenus de contribuer aux dépenses communes.

    S’il s’avère que les projections financières étaient trop basses, le promoteur doit payer le manque à gagner à la corporation condominiale.

    En vertu de l’ancienne loi
    Les déclarants n’étaient pas tenus de fournir des états des projections financières.

16. Priorité du privilège de condominium
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Actuellement, les corporations condominiales ont un privilège (créance légale sur la propriété comme sûreté pour le paiement d’une dette) à l’encontre de la partie privative d’un propriétaire qui fait défaut de payer sa contribution aux dépenses communes. La nouvelle loi accordera une plus grande priorité au privilège de condominium, y compris les intérêts, les frais juridiques et les frais engagés pour le recouvrement de la somme due. Le privilège de condominium est sujet aux réclamations de la Couronne, aux taxes municipales et aux intérêts prescrits par règlement.

    En vertu de l’ancienne loi
    Étant donné que les déclarations pouvaient modifier le rang du privilège de condominium, il était possible que l’hypothèque ait priorité sur le privilège de condominium.

17.  Restrictions sur le droit des promoteurs de donner leur consentement

    En vertu de la nouvelle loi
    Lorsque le consentement des propriétaires de parties privatives est requis pour prendre d’importantes décisions avant l’assemblée de transfert (si le déclarant possède encore la majorité des parties privatives ou pendant la période où le déclarant et/ou le propriétaire-promoteur détiennent la majorité des droits de vote), le déclarant et/ou le propriétaire-promoteur n’ont pas le droit de prendre part à la décision. Cela ne s’applique qu’aux modifications d’aménagement par phases (projet qui se déroule par étapes), aux propositions de fusion avec une autre corporation condominiale et à certaines propositions de retirer la totalité de la propriété ou une partie des parties communes de l’application de la Loi.

    En vertu de l’ancienne loi
    Cette restriction ne s’appliquait qu’aux modifications d’aménagement par phases.

18. Description de la partie privative normale
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Les déclarations enregistrées après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi doivent inclure une description de la partie privative normale (pour chaque catégorie de parties privatives). La description permet de préciser les responsabilités en matière de réparation des améliorations endommagées dans les parties privatives et d’assurer ces améliorations.

    Le conseil d’une corporation condominiale qui existe avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi peut décrire les parties privatives normales dans un règlement administratif.

    En vertu de l’ancienne loi
    Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

19. Interdiction de garder des animaux domestiques
    

    En vertu de la nouvelle loi
    L’interdiction dans une déclaration, des règlements administratifs ou une règle de garder un animal domestique ne s’applique pas à l’animal qui vit déjà avec le propriétaire ou l’occupant d’une partie privative au moment où l’interdiction entre en vigueur.

    En vertu de l’ancienne loi
    Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

20. Assurance pour les administrateurs et les dirigeants
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Les corporations condominiales doivent souscrire une assurance-responsabilité pour leurs administrateurs et leurs dirigeants.

    En vertu de l’ancienne loi
    Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

21. Fusion
    

    En vertu de la nouvelle loi
    Deux corporations condominiales ou plus peuvent fusionner en une seule. Pour ce faire, elles doivent préparer une proposition de fusion qui contient le projet de déclaration, les règlements administratifs et les règles projetés de la corporation issue de la fusion et un état des projections financières pour la première année après la prise d’effet de la fusion.

    La proposition de fusion doit être présentée à l’assemblée générale des propriétaires de parties privatives de chaque corporation. Un nombre suffisant de propriétaires, représentant au moins 80 % des droits de vote dans chaque corporation, doivent donner leur consentement écrit à la proposition.

    En vertu de l’ancienne loi
    Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.

22. Corporations condominiales de tenure à bail
    

    En vertu de la nouvelle loi
    La nouvelle loi traite de questions propres aux corporations condominiales de tenure à bail, entre autres, la façon de renouveler les baux et ce qu’il se passe à l’échéance d’un bail et en cas de résiliation (lorsque l’on met fin au bail avant sa date d’échéance).

    En vertu de l’ancienne loi
    Il n’y a pas de dispositions semblables dans l’ancienne loi.
    
    

Loi sur les condominiums
Modifications déjà entrées en vigueur

 

REMARQUE : Lorsque la nouvelle Loi sur les condominiums a été adoptée par l’Assemblée législative, certaines modifications importantes apportées à l’ancienne loi et à d’autres lois connexes ont aussi été adoptées et sont entrées en vigueur peu de temps après. Ces modifications, qui sont des parties de la nouvelle Loi sur les condominiums, comprennent ce qui suit :

Restrictions sur les enregistrements

Il est interdit d’enregistrer une déclaration et un plan pour créer un condominium à partir des biens-fonds suivants :

• des unités locatives pour lesquelles un projet de réfection a été approuvé en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation au cours des cinq dernières années;
• une unité locative pour laquelle la convention de location a été résiliée au cours des 12 derniers mois pour toute autre raison que le non-respect par le locataire de ses obligations au titre de la Loi sur la location à usage d’habitation.

Des déclarations solennelles traitant de ces points et d’autres points connexes doivent être déposées, avec la déclaration et le plan, au Bureau des titres fonciers.

Règlements municipaux sur les conversions

Les municipalités peuvent adopter des règlements municipaux rendent obligatoire l’obtention d’une autorisation de la municipalité avant l’enregistrement de la conversion d’une propriété à usage locatif en condominium.

Pour rendre sa décision, la municipalité peut tenir compte du nombre d’unités locatives dans le secteur.

Locataires des unités locatives existantes occupées

Des modifications sont déjà entrées en vigueur afin de protéger les locataires d’unités locatives qui deviendront, ou qui sont déjà devenues, des parties privatives de condominium. Ces modifications et d’autres changements connexes se trouvent dans les articles 26 à 31 de la Loi.

Ils comprennent notamment ce qui suit :

• les locataires (et les anciens locataires, qui ont déménagé en raison de rénovations, mais qui détiennent un droit de premier refus ) recevront un avis de l’intention de faire enregistrer une déclaration au moins six mois avant l’enregistrement de la déclaration.
  L’ancienne loi exigeait un préavis de trois mois.)

• Les locataires et les titulaires d’un droit de premier refus doivent recevoir l’avis d’enregistrement de la déclaration le plus rapidement possible.

• Les anciens locataires qui détiennent un droit de premier refus auront un droit d’occupation de façon continue de l’unité locative même s’ils ont dû déménager en raison de rénovations ou pour d’autres raisons.

• Les locataires de parties privatives et les titulaires d’un droit de premier refus doivent se voir offrir la possibilité d’acheter les parties privatives concernées avant que celles-ci puissent être mises en vente auprès du grand public.

Modifications d’aménagement par phases

Le processus d’enregistrement pour les aménagements par phases est simplifié en permettant la création de parties privatives et de parties communes par phases – grâce à l’enregistrement de modifications à la déclaration et au plan – tout en protégeant les droits des propriétaires de parties privatives

 

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