Fonds de réserve

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Qu’est-ce qu’un fonds de réserve et à quoi sert-il?
Le fonds de réserve permet à la corporation condominiale de disposer des sommes suffisantes pour faire face à ses obligations d’entretien et de réparation (en conformité avec la déclaration de celle-ci et la Loi).

Chaque corporation condominiale doit avoir un fonds de réserve, qui est géré (à titre d’élément d’actif commun) par le conseil d’administration au nom des propriétaires de parties privatives.

      Paragraphes 143(1) et 143(9)

À quoi peut être affecté le fonds de réserve?
Le fonds de réserve peut servir à payer les réparations et remplacements qui sont nécessaires au bout d’un certain temps et qui ne sont normalement pas effectués chaque année, par exemple des réparations importantes à apporter aux éléments qui suivent ou leur remplacement :

• le toit;
• la structure ou l’extérieur d’un bâtiment;
• les installations de chauffage et de climatisation, les installations électriques et la plomberie;
• les ascenseurs;
• les laveries, les installations récréatives, le garage et le stationnement;
• les trottoirs et les chemins;
• les égouts ou les branchements aux services publics.

      Paragraphe 143(2)

Combien d’argent doit-être conservé dans le fonds de réserve?
Aucun montant fixe n’a été établi en ce qui a trait au fonds de réserve que la corporation condominiale doit conserver. Toutefois, lorsqu’il détermine le montant total des contributions annuelles à verser au fonds de réserve, le conseil, qui a l’obligation d’agir au mieux des intérêts de la corporation, doit tenir compte des montants recommandés dans la dernière évaluation du fonds de réserve ou sa mise à jour. (Voir ci-dessous pour en savoir plus sur les évaluations du fonds de réserve et leurs mises à jour.)

      Paragraphes 94(2), 144(2) et 145(1)

Comment la corporation condominiale calcule-t-elle le montant total de la contribution annuelle?
Pour chaque exercice financier, la corporation condominiale doit déterminer le montant total du fonds de réserve et :

• inscrire ce montant au budget;
• déterminer le montant de la contribution de chaque propriétaire en répartissant le montant total selon le pourcentage spécifié pour sa partie privative dans la déclaration ou, si la déclaration ne précise pas le pourcentage à utiliser pour calculer le montant de la contribution au fonds de réserve, selon celui qui sert au calcul de la contribution aux dépenses communes.

      Paragraphe 144(1)

Qui verse une contribution au fonds de réserve?
Les propriétaires de parties privatives doivent verser au fonds de réserve la somme établie par la corporation condominiale.

Le déclarant qui possède une ou plusieurs parties privatives doit contribuer au fonds de réserve pour chacune des parties privatives qu’il possède, tout comme le font les autres propriétaires.

Même si un propriétaire a abandonné son droit d’utiliser les parties communes en totalité ou en partie (ou si la déclaration, les règlements administratifs et les règles restreignent l’utilisation des parties communes ou d’une portion de celles-ci à certains propriétaires), il sera malgré tout tenu de contribuer au fonds de réserve.

      Paragraphes 145(1), 145(2) et article 146

Que se passe-t-il si un propriétaire de partie privative ne contribue pas au fonds de réserve?
Si un propriétaire manque à son obligation de contribuer au fonds de réserve, la corporation condominiale peut enregistrer un privilège sur sa partie privative et sa part des parties communes. Le privilège enregistré peut comprendre le montant impayé, les intérêts dus sur ce montant et les frais juridiques engagés par la corporation pour tenter de recouvrer le montant impayé. La corporation condominiale doit enregistrer le privilège auprès du registraire de district du Bureau des titres fonciers dans les trois mois suivant le défaut de paiement du propriétaire de la partie privative.

      Article 162

Les sommes qui se trouvent dans le fonds de réserve peuvent-elles être utilisées à d’autres fins que celles énumérées précédemment?
Généralement, le fonds de réserve ne peut être utilisé que pour les fins auxquelles il a été établi. Cependant, si la dernière évaluation du fonds de réserve montre que le solde du fonds est supérieur aux sommes qui seraient nécessaires pour payer les dépenses admissibles, le surplus peut être affecté à d’autres fins mais seulement si tous les propriétaires de parties privatives y consentent par écrit.
           
      Paragraphes 143(3) et 143(4)

Les contributions versées au fonds de réserve peuvent-elles être remboursées ou réparties?
Non. En règle générale, aucune portion du fonds de réserve ne peut être remboursée à un propriétaire ou être répartie entre les créanciers hypothécaires, et ce, même si le propriétaire vend sa partie privative.

Il n’y a que deux exceptions. Le fonds de réserve ainsi que les autres éléments d’actif communs peuvent être répartis entre les propriétaires de parties privatives :

• si la propriété cesse d’être régie par la Loi sur les condominiums, mais seulement après que toutes les demandes de paiement présentées à l’encontre de la corporation condominiale ont été payées;
• si, dans le cas d’une corporation condominiale de tenure à bail, la tenure à bail de la propriété a expiré ou qu’on y a mis fin, et que toutes les demandes de paiement présentées à l’encontre de la corporation condominiale ont été payées.

      Paragraphes 143(7), 143(8), 143(9) et articles 270, 284

Les sommes d’un fonds de réserve peuvent-elles être investies?
Oui, mais seulement dans un ou plusieurs des produits d’investissement suivants :

• un compte dans une institution financière qui est une institution membre aux termes de la Loi sur la Société d’assurance-dépôts du Canada (Canada)ou dans une credit union ou une caisse populaire que vise la Loi sur les caisses populaires et les credit unions;
• des obligations, des débentures ou des titres de créance émanant du gouvernement du Canada ou d’une province canadienne ou garantis par ce gouvernement;
• des titres dont le paiement constitue une charge sur le Trésor du gouvernement du Canada ou d’une province canadienne;
• des placements pleinement assurés par la Société d’assurance-dépôts du Canada ou pleinement garantis par une compagnie de garantie en vertu de la Loi sur les caisses populaires et les credit unions;
• des titres hypothécaires pleinement garantis par le gouvernement du Canada ou par une corporation de la Couronne.

Les intérêts ou le revenu provenant des investissements sont versés au fonds.

      Article 147
      Règlement sur les condominiums, article 30

Le conseil d’administration a-t-il besoin du consentement des propriétaires de parties privatives pour prélever des sommes du fonds de réserve?
Non. Leur consentement n’est pas requis tant que le fonds de réserve est utilisé aux fins pour lesquelles il a été établi, à savoir les réparations importantes et les remplacements.        

      Article 143

 

Évaluation du fonds de réserve

À quoi sert l’évaluation du fonds de réserve?
Elle sert à déterminer le montant nécessaire à conserver dans le fonds de réserve pour faire face aux coûts estimatifs des réparations importantes et du remplacement des parties communes, compte tenu de leur vie utile prévue.

      Article 148

Est-ce que toutes les corporations condominiales doivent veiller à ce qu’une évaluation du fonds de réserve soit effectuée?
Oui. Pour savoir quand elles doivent faire évaluer le fonds de réserve, les corporations condominiales peuvent se référer à l’article 29 du Règlement. Le tableau ci-dessous donne un aperçu du calendrier à respecter.

Remarque : Les exigences relatives aux évaluations du fonds de réserve, dans le cas de la vente d’une partie privative créée ou projetée par une conversion en condominium ou dans le cas de la vente reportée d’une partie privative, sont présentées à la suite du tableau.

Date de création de la corporation condominiale	Date à laquelle une évaluation du fonds de réserve devra être effectuée	Date à laquelle une mise à jour de l’évaluation du fonds de réserve devra être effectuée
À partir du 1er février 2015 (la date à laquelle la loi est entrée en vigueur)	Dans les trois ans après le jour où la déclaration et le plan sont enregistrés	Avant la fin de la cinquième année visée par l’évaluation ou par la dernière mise à jour de celle-ci
Avant le 1er février 2015	Au plus tard le 31 janvier 2018 (c’est-à-dire dans les trois ans après le 1er février 2015), sauf si une étude à l’égard du fonds de réserve avait été menée dans les deux ans avant le 1er février 2015 et que le conseil considère qu’elle répond largement aux exigences établies dans les articles 19 à 23 du Règlement sur les condominiums	Avant la fin de la cinquième année visée par l’évaluation ou par la dernière mise à jour de celle-ci

      Article 148
      Règlement sur les condominiums, article 29

Conversion en condominium et ventes reportées

Si la conversion en condominium a lieu à l’enregistrement d’une déclaration
Le déclarant doit veiller à ce qu’une évaluation du fonds de réserve ait été faite et mise à jour si nécessaire, et ce, avant la conclusion de la première convention d’achat-vente d’une partie privative créée ou projetée par une conversion en condominium.

Si la conversion en condominium a lieu à l’enregistrement d’une modification d’aménagement par phases
Le propriétaire-promoteur de la partie divisible doit veiller à ce qu’une évaluation du fonds de réserve ait été faite et mise à jour si nécessaire, et ce, avant la conclusion de la première convention d’achat-vente d’une partie privative créée ou projetée par une conversion en condominium.

Si, après l’enregistrement de la déclaration, aucune partie privative n’a été vendue mais toutes sont louées ou occupées à un autre titre
Le déclarant ou le propriétaire subséquent de toutes les parties privatives qui désire les vendre est tenu de veiller à ce qu’une évaluation du fonds de réserve soit faite et mise à jour si nécessaire avant de conclure la première convention d’achat-vente de l’une de ces parties privatives (cette exigence ne s’applique pas à la vente ou au transfert de toutes les parties privatives du bien à la même personne).

Dans tous les cas énumérés ci-dessus, le déclarant, le propriétaire-promoteur ou le propriétaire subséquent de toutes les parties privatives est tenu de veiller à ce que l’évaluation du fonds de réserve soit mise à jour au plus tard à la fin de la cinquième année visée par l’évaluation ou par la dernière mise à jour de celle-ci.

      Article 50
      Règlement sur les condominiums, article 29

Quelles sont les exigences relatives au fonds de réserve?
Les exigences sont énumérées dans le Règlement sur les condominiums (voir les articles 19 à 27).

Qui peut effectuer une évaluation du fonds de réserve?
Le Règlement sur les condominiums établit la liste des agents autorisés à mener une évaluation du fonds de réserve (voir l’article 25).

Autres questions?
Pour en savoir plus sur les fonds de réserve et sur l’évaluation des fonds de réserve, consultez ce qui suit :

• la partie 7 de la Loi sur les condominiums;
• la partie 6 du Règlement sur les condominiums.

 

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